金阳拾光里(终)汇编.pptxVIP

金阳阿凯德·拾光里项目 2014年营销提案 重庆协卓房地产顾问有限公司 二〇一四年九月 谨呈：金阳地产 市场解读 竞争解读 项目认知 项目定位 价格策略 目录 营销策略 市场解读 政策： 银监会调整存贷比口径，“三农”、小微企业再获益，货币政策又现放宽 上半年货币政策“微刺激”发力，下半年“区间管理”与“定向调控”组合不变 国务院新“金十条”出台，微刺激再度加码，全年经济“前低后高”成大概率事件 住建部去库存下一步：市场化与因地制宜 全国人大正在起草房地产税立法草案 不动产登记公布征求意见稿对出台房产税有间接效应 财政部拟采用17%税率 房地产业营改增有望明年推行 支农再贷款执行优惠利率，贫困地区符合条件的农村金融机构支农再贷款利率可在优惠利率基础上再降1个百分点。央行转而动用价格调控工具，打响定向降息第一枪。 经济金融类： 重庆下半年投资路线：房地产开发将投资2200亿元 8月全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.0% 环比上涨0.2% 8月官方、汇丰PMI指数双双回落 ，制造业采购经理人指数51.1，比上月回落0.6个百分点，连续5个月回升后出现回调，这表明经济面临下行压力 2014年1-8月社会融资规模为11.77万亿元，比去年同期少7843亿元。近日央行表态不会依靠增发货币来刺激经济，货币政策环境将继续保持稳定。 信贷： 上半年重庆市民存款增长超千亿元个人房贷增长约2成 央行明确下半年仍将定向调控或含定向降息 重庆房贷再收紧，8月首套房利率最高上浮20% 8月人民币贷款增加7025亿元，信贷增长有所恢复，央行或将继续以推出定向宽松政策为主。 前半年宏观面呈现保守稳定局面，后市出现大波动概率较小 重庆房贷仍然保持收紧态势 宏观政策 国民经济增速呈现下滑态势，从全国乃至重庆经济来看，整体形势不容乐观. 重庆固定资产投资持续上涨，增长速度逐步趋于平稳，房地产开发投资力度加大。 重庆经济 2005年至2014年第二季度，写字楼供应量、吸纳量和空置率 写字楼市场 重庆写字楼市场呈现两极分化 全市空置率自2006年以来首次突破40%，达到46.1%。 另一方面由于需求的增加，租金环比增长4.1%; 2011年至2014年第二季度各区空置率对比 南岸写字楼分化更为严重 大风险 大机遇 写字楼市场 2014年第二季度各区域租金指数对比 在南岸区，现有项目的业主们为了吸引更多的租户，降低了入驻企业的门槛 但又因需求的增加，南岸租金出现了全市最大幅度的增长，达到10.5%。 时间 供应面积 （万㎡） 销售面积 （万㎡） 成交均价 （元/㎡） 2013年1-6月 25.02 17.82 6963 2014年1-6月 23.07 14.46 8210 同比（%） -8% -19% 18% 量跌价涨 SOHO市场呈现萎缩，话语权逐渐倾向优质项目 SOHO市场 14年上半年，重庆商业性质SOHO供求量同比均出现明显下滑，但成交价格上涨18%; SOHO价格由13年6千到14年8千，价格涨势明显，14年上半年，SOHO成交面积，同比下滑了19%. 面积段 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70以上 存销比 0.68 2.61 3.40 3.39 1.99 3.12 本案SOHO产品与市场库存较大面积段重合度高达60%以上 本案SOHO产品的市场环境不容乐观 SOHO市场 重庆主城区SOHO产品面积段主要集中在40-50㎡，市场成交占比达到了33%，但产品放量激增，致使存销比突出. SOHO产品通过控制产品的面积区间，提高产品单价实现溢价，控制总价降低门槛，SOHO成交总价多集中在20-40万； 时间 供应面积 （万㎡） 销售面积 （万㎡） 成交均价 （元/㎡） 2013年1-6月 0.52 1.92 10527 2014年1-6月 15.04 6.33 8648 同比（%） 2780% 229% -18% LOFT市场整体供过于求 受供求关系影响，价格下行压力较大 LOFT市场 重庆主城LOFT产品在13年8月份（同景国际城入市）后集中放量，市场5.1米LOFT大量入市， 受供过于求及项目区位等因素影响，13年9月后价格持续下滑，跌破万元大关，LOFT市场量涨价跌。 面积段 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90以上 存销比 0.59 3.35 2.67 5.36 2.49 1.65 —— 8.06 本案LOFT产品中三分之二的面积段处于红海市场，需求大、供应大，竞争激烈 另有近三分之一的产品属于相对的蓝海市场 LOFT市场 重庆主城区LOFT产品面积段主要集中在30-70㎡，占整体成交的79%，其中90㎡以上产品存销比达8.06，大面积LO