崛起中的龙核能否成就福田CBD北区崛起中的龙核能否成就福田CBD北区.doc

四看四比，三喜三忧，崛起中的龙核能否成就福田CBD北区，实现万众期待的腾飞 缘起　　9月份的时候本人正在关注鹭湖片区的楼盘，9月20日，有幸参与了在观澜格兰云天举办的龙华新区投资推介会，现场社会精英靓女，一众老总级人物，很是闪眼。在投资会上，新区王立新主任讲了很多，当时没来得及一一品味，签约是重点，隐约记得比之前公布的“一路一轨一河”多了“一山”。　　这个“山”就是指大脑壳山顶公园的修建，其实观景平台的规划，早在08年就已经公布，而这次投资推介会上再次高调宣布，是一个很明确的即将落地的信号，令人振奋。根据08年《深圳中轴线整体城市设计研究》，深圳将重点打造南北长25公里、东西宽1-3公里的城市中轴线，高标准建设大脑壳山城市森林公园，在山顶建设能俯瞰全城的标志性构筑物。　　与此同时，某大型集团上周四（11月1日）在丽思卡尔顿举办名为“远见城市未来”的谈城市CBD规划论坛，虽主要是突出其项目的区位优势，但福田CBD的北扩的主题，亦是合情合理。据本人推断，龙华新区未来的潜力来自深圳大的格局变动：西拓已经到头（再往西则是珠三角区域规划），东进盐田大鹏等只能是旅游度假的方向，难形成集中发展区域。未来唯有北上，而北上两大热点片区，一是南山北上前海和宝中，二是福田北上龙华，罗湖则已有廉颇老矣的感觉，罗湖北上的布吉片区也早就已经成熟和拥挤，可发展空间不大了。　　这似乎成为了一条强大的线索，我们站在特区扩容已经成为现实的2012年分水岭，如果说之前福田的景观最好的地点是在莲花山顶，南望福田中心CBD，北望莲花北和梅林，那么，在按照香港太平山规格来规划的大脑壳山景公园确立后，本人大胆的认为，福田CBD的整个风貌被改观了，我们站在大脑壳山顶，就可以南望福田原CBD（也就是包括了梅林在内的CBD，或者称为福田CBD南区），北望龙华核心区最新的商务CBD（即深圳北站片区），或者我们应该称之为福田CBD北区。 本人在欣喜之余立刻体验了一把深圳中轴线之旅，即沿益田路由保税区向北探寻，一路高楼林立（因为广深客运港的修建，在滨河深南之间一度中断），直至梅林的梅村路转小路，步行进入梅林山公园，发现目前只有到罗湖和南山的山路，大脑壳山顶公园来的正当其时，若有，本人必穿越山顶到达龙核的深圳北站。　　天然屏障是自然的，更是心理的，但不管是自然的还是心理的，总有办法跨越，当莲花山对老CBD与梅林之间不成为障碍，我们有理由相信大脑壳山对大福田CBD的南北区的融合亦不成为障碍。　　当这个想法出现之时，本人立刻开始查阅资料，包括在房网刚刚设立的“家在龙华”版块阅读大伙的文章，试图能找到同样的或接近的观点，幸运的是，看到了很多有价值和前瞻性的话题。同时，通过查阅资料（历史渊源），以及不很深厚的专业知识，本人能够更加确信自己的判断，即福田CBD北区应该是是龙核（龙华商务核心区），而不是梅林，梅林属于深圳现CBD的延伸区（从福田科技广场到深业科之谷、再到梅林卓越城）。　　以下就把所思所想记录下来，抛砖引玉，希望在这个观点下，能得到大家的关注和认同，当然，如有不对的，也欢迎重重的拍砖。　　列了个目录，算是整个思路的串联，也是个鞭策，提醒自己把开始的想法验证下去，哪怕结果是证伪：　　一、四看龙核：看演变、看规划、看配套、看投资；　　二、四比龙核：比区位、比品牌、比产品、比价格；　　三、三喜：各方发力、建设进程、产业升级；　　四、三忧：交通瓶颈、旧城改造、居民质素；　　回顾边整理边写哈，中途可能会中断，还请多多包涵 　　看演变：龙核前世今生之演变　　在说到龙核（龙华商务核心区）时，就不得不提到如下几个概念：　　CBD：全称为Central Business District，即中央商务区，最早产生于上世纪20年代，与行政区划不同，更多的是一种地理区位概念；　　二线拓展区：东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，紧邻梅林关口西侧，是深圳东西分割中心、福田区中心区发展后备用地，一度被誉为“福田后花园”；　　后CBD：部分地产界人士对二线拓展区的另一种称谓；　　CLD：全称Central Living District，意为中央生活区，为CBD提供居住功能的区域；　　龙坂片区：地产界通行的说法，指处于二线拓展区的龙华区域和坂田区域；　　民治：行政区划概念，位于龙华新区与南山、福田、罗湖、龙岗五区交汇处，于2006年4月由原龙华街道分设而成，辖区总面积30.69平方公里。 福田中心CBD的演变历程　　1984年“福田中心区”概念的提出至2002年法定图则编制完成，历经时间长达十八年，而加上到2011年大运会前的成型规模，共花了27年。　　1984年《深圳经济特区总体规划》：由滨河大道、红荔大道、彩田路、新洲路四条城市主