泺安小区商业广场提案 论文.docVIP

泺安小区商业广场提案 第一部分 项目简介 第二部分 济南商业地产供需分析 第三部分 目前济南商业地产的现状 第四部分 消费者分析 第五部分 部分竞争及同类项目分析 第六部分 本项目SWOT分析 第七部分 项目的营销方针 第八部分 项目市场策略 第一部分 项目简介 项目名称：本项目为泺安小区公建项目； 项目选址：位于济南市洛口服装商贸区内，即原济南市织袜一厂厂址内。南接洛口服装批发市场，北依津浦铁路，东邻济泺路，交通十分便利； 项目规模：该项目占地面积3300平方米，建筑面积2万多平方米，分地下仓库，地上三层商场，营业面积1万多平方米；四至十层为公寓，建筑面积7000多平米。 第二部分 济南商业地产供需分析 济南商业地产已经进入上行通道 商业房地产是一朵鲜艳夺目的奇葩。从大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺的大量涌现，而商业地产的高额利润也让众多的开发商乐于投身其中。 济南目前对商业地产的需求情况 随着济南经济发展水平的强劲增长，人民生活水平日渐提高，也决定了对商业地产需求的加大,而且由于城市建设步伐的不断加快，大量的城市改造和拆迁又造成了消费者市场的重新组合。因此，济南市商业地产的需求量一直处在供不应求的局面，目前，该局面虽然有所缓解，但是供求矛盾仍然未得到根本的解决。 第三部分 济南商业地产的现状 目前济南的商业地产的模式和国内其他地方的基本相同，主要有以下两种方式： 一是采用产权和经营权统一销售的形式。这类商业地产由于经营者的自主性大，管理困难，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。因此这种方式越来越不为开发商和消费者看好，同时，也阻碍了部分不懂经营的投资者跟进投资的兴趣。目前，济南的商业地产运用这种模式的越来越少。 二是采用产权与经营权相对分离的销售、管理形式。即产权所有者至少在一定的年限内不能自已进行经营，在这期间由商业地产的开发方或经营方按一定的???例以返租的形式回报给购房者，这是目前济南商业地产的主流操作模式。这种模式实质上把有形的商业地产延伸成了一种投资工具，它的广泛运用虽然可以降低投资者进入壁垒，增强投资者的信心，但同时，这也使开发商的风险增加，带来了风险，使开发商的经营管理能力面临更大的考验。 第四部分 消费者分析 一、消费心理 目前济南人民的投资心理并不成熟，投资具有一定的盲目性，对某些眼前利益非常好的项目容易形成羊群效应。因此，通过适当的炒作可以达到1+1＞2的效果。 二、消费人群构成和所占比例 经过调研，我认为济南市商业地产的消费者主要由以下三类构成： 1、希望扩大经营的人群 目前已经在经营商业的部分人群，出于扩大经营的考虑，希望获得更大的经营空间。他们的要求一般是目前已基本形成商业范围内的可经营铺面，但目前他们在济南市商业地产的消费者中所占的比例并不大。而且随着济南市商业地产的进一步发展，由分散向集中的趋势进一步增强，这些消费人群的数量在济南市商业地产的消费者中所占的比例会进一步减小。 2、以扩大经营为目的的经营者 这类经营者目前已经在经营中，目前没有精力，但是希望在以后扩大自己的经营。因此这部分人群会选择短时间内可以进行返租经营，但返租期结束后，又可以用来自己经营的商业地产。这类人群在济南市商业地产的消费者中占有一定的比例，但也不是目前济南市商业地产消费者的主力。 3、投资获利为主要目的的消费者 这类人群中目前是济南市商业地产消费者的主力军。他们并不过分关心目前自己所投资的商业地产是否已经成型，或者是否在成熟的商圈内，甚至对商业经营也干脆是门外汉，他们所关注的是所投资的商业地产的远期经营前景和目前可以切实提供的返租的获利大小。这类消费者的构成十分复杂，来源也不止于济南本地，其资本构成和获利目标也不尽相同。 第五部分 部分竞争及同类项目分析 一、之江商城 地址：济南市天桥区小清河北路（洛口服装市场红绿灯向东400米） 建筑面积：8万平方米 价格：2640元/平方米 户型面积：72平方米、108平方米 付款期数：首付30%，其他三年内付清 经营方式：12年托管经营，前十年租金收益0.4元/平米/天，后两年1.6元/平米/天 主题定位：针织批发市场 优势： 投资商为浙江华油，由浙商来经营对消费者有较大的吸引力； 位于洛口服装商贸区内，商业氛围浓厚； 主题定位为针织批发市场，易形成聚集效应； 12年托管经营，回报率较高，对投资者有一定的吸引力； 劣势： 商城东边为黄台电厂，环境较差； 在洛口市场内已有针织批发市场，竞争较激烈； 二、洛口批发市场： 洛口批发市场由精品服装批发市场、羊毛衫批发市场、鞋类批发市场、童装针织批发市场、箱包皮具市场等几大市场组成，商业氛围浓厚，是济南市最大的批发市场，2004年