09032萬科中心定位策划报告.pptVIP

星空，从此不再是仰望 ——万科中心营销策划报告汇报稿;前言：万科中心—大师级殿堂作品;万科理想：深圳东部滨海区的新城市名片;万科现实：从持有到销售，长短期利益的冲突;我们在展望万科的理想，同时我们思考： 如何实现名建筑到名盘的转变（叫好又叫座）;我们必须寻找的主流房地产价值点是什么;大梅沙印象：模糊且暧昧;传统功能认知：以度假投资型为主，价值与资源相关。随着东海岸开发，第一居所功能突显。;功能分类;物业名称;深盐第二通道：强化了第一居所功能；但弱化了第二居所功能和增强了其替代性。;未来梅沙不乏顶级资源/第一居所项目放量；第二居所二、三级市场整体供应较大，供过于求;海景酒店;回到本项目：居住空间天生缺陷，第一居所主流价值点缺失;现有区域功能支撑：极少量顶级居住;我们必须寻找的主流房地产价值点是什么：;万科已具有的成熟客户驱动体系：——品牌（居住）//财富（投资）//信仰（把玩）;中信红树湾的品牌驱动力：老业主的客户价值 生活补充财富动力再驱动;万科东海岸的品牌驱动力： 万科系追随者驱动力有限，资源成为主要价值支撑;信仰驱动：十七英里，品牌为项目增值，但内核驱动还是稀缺资源和环境;财富动力;我们必须寻找的主流房地产价值点是什么：;类型;传统商务市场：二手市场不乐观，受宏观经济影响，均价、租金下跌较大，对未来一手市场带来巨大压力。;09年入市的写字楼供应量较大，主要分布在非核心区域二线写字楼，写字楼的价格下调压力增大。;华侨城的创意商务转型检验：创意客户市场容量有限，且支付能力有限;同时市场存在大量兴起的创意产业园，成为创意商务的低价替代;商业价值嫁接：完全投资客受众，受市场影响巨大;客户以无投资商铺经验的新投资客为主，并且成交周期短；成熟投资客仍在理性观望;“现在手上有些钱，其实股票啊、商铺啊、房子啊都是投资品，关键是看哪个稳 定、收入又高。” “股票现在太不稳定了，去年我太太在股市里亏了160万，可以直接买一个铺了，如 果当初买了铺的话现在都不知道挣了多少了。” “我手上有很多房子??本来觉得房子也挺稳定的，但是07年那么一搞还是有些波 动，而且短线（赚的）太少了，长线租又很麻烦，现在就是商铺还稳定些。” “有点闲钱，不想让它闲着，这样一个铺70-80万对于我压力也不是很大，还可以升 值。” “你们之后还有那么多的面积是直接出租的，我还怕没有人租我的铺麽？”;梅沙市场更缺乏传统商业核心价值支撑——商业业态低端且商业氛围不浓;一线海景沿线商铺旺季淡季商铺 租金为80-100元/m2，淡季为50- 60元/m2或免租； 未来内环路沿线商铺租金为30- 60元/m2，且不分旺季和淡季；;传统商业投资理由的缺失：遵守成熟商业规律，商业氛围缺失，人流量/业态/租金的影响;Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？;现有区域功能支撑：极少量顶级居住;机会1：休闲度假是未来人们生活的大趋势;体验式和服务性旅游资源的开发是未来最大的增长点。;泰国普吉岛——在自然资源的基础上，结合传统文化，塑造全体验旅游模式;东部华侨城打破单一海资源旅游模式，成为新的休闲旅游风向标;从“世界之窗”到“东部华侨城”，体验式旅游时代全面到来，成为新区域焦点;项目紧邻东部华侨城的停车场，具有一定的昭示优势，同时具备同东部华侨城形成统一体系的基础。本项目与高速的出入口的关系也较好。;本项目的机会——世界级的建筑艺术，项目自我旅游价值挖掘;大师建筑，借势东部华侨城，脱离梅沙，成为新体验旅游休闲的另一个焦点;机会2： 全球化/新技术/个性化的全球新经济模式带来的商业模式转型;中国的新经济时代已经到来：大企业从竞争的产品和渠道时代到更具垄断性的客户品牌和行业整合时代，小企业在知识经济的背景下，创意型公司的兴起;新经济转型趋势下的城市机遇： 特区深圳 “设计之都”富有先锋性和个性化的良好城市基础;企业机遇：万科创造新、行业领先性以及资源整合化的企业优势;北京/上海出现的新经济下更具体验性/个性化/服务性的新型商业模式;新商业已经突破传统的商业含义，成为集旅游、城市展示、客户服务等功能为一体的新商业模式;典型案例：德国大众汽车城——成为德国工业经济和旅游经济的成功结合典型;典型案例：日本纳得工房——住宅技术的细节化、人性化体验成为行业内聚焦、工业旅游的完美结合;新型商业与旅游功能的结合，形成双赢。;典型案例：kidzania连锁主题商业/杭州do都城以儿童体验为主题，建立一体化的商业、主题旅游，将商业转向更为主题旅游的模式;深圳新名片的焦点再生：全国知名的旅游休闲地产模式;典型案例：海上世界鸿隆公寓依托于海上世界对周边商业、商务价值的带动，公寓由居住向酒店功能转换，投资价值更为主导;东部华侨城体验休闲地产新经济下的商业模式转型再生，最终实现主流