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6 收 益 法 [学习目标]了解收益法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。 6.1收益法的基本原理 6.1.1 收益法的基本概念 收益法又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，其英文名称为income approach或income capitalization approach，在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法。是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 6.1.2 收益法的理论依据 收益法的理论依据是经济学中的预期原理。预期原理说明，决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益;具体地说房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。 由于房地产效用的长久性，在房地产耐用年限内，将会源源不断地给权利人带来经济收益。因而，房地产的价格可由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来体现。按照收益法评估的房地产价格，相当于这样一个货币额，如果把它存入银行就会源源不断地得到与某一房地产的净收益相当的利息收入，即此时房地产的价格就相当于这一货币额，即： 利息额（净收益）＝某一货币额×利率 房地产价格＝净收益／利率 因而购买收益性房地产可以视为一种投资，投资者购买收益性房地产，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。 假设某投资者拥有一宗房地产，每年能产生10万元的纯收益；同时，此投资者拥有100万元的资本金，将其存入银行。假设银行的年利率是10%，则此投资者每年可得10万元的资本利息额。那么房地产每年产生的净收益和100万元的资本金每年获得的利息是等价的，我们可以认为该房地产的价值是100万元。 从以后的学习内容中我们将知道，这仅仅是假设房地产净收益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多，实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上述基本思想的表达并不十分贴切。 普遍适用的收益法的基本思想表述如下： 将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。 收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，考虑到资金的时间价值，其高低取决于下列3个因素：1、可获净收益的大小；2、可获净收益期限的长短；3、获得该净收益的可靠性。 6.1.3 收益法的适用范围 房地产所产生的收益分为可以用货币来度量和无法用货币来度量两类。收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。 收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性。 6.1.4 收益法的操作步骤 运用收益法估价一般分为下列7个步骤进行： （1）搜集有关房地产收入和费用的资料； （2）估算潜在毛收入； （3）估算有效毛收入； （4）估算运营费用； （5）估算净收益； （6）选用适当的资本化率； （7）选用适宜的计算公式求出收益价格。 其中，潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计。 6.2 收益法的计算公式 根据收益法的基本原理，假设净收益和资本化率都已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。有关净收益和资本化率的求取，我们将在以后的学习内容中讨论。 6.2.1 基本计算公式 根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理公式化： 式（6-2-1） 式中，V—房地