《房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工具操作》(_短92页).ppt选编.ppt

房地产成本全过程精细化管理中 三大管理宝典四大控制工具操作实务 朱曙东 住房与城乡建设部政策研究中心 特聘专家 中 国 房 地 产 及 住 宅 研 究 会 专 家 中国建设工程造价管理协会专家委员会委员 北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任;;; 第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作;房地产工程合同精细化管理框架;房地产工程合同精细化管理框架;房地产工程合同精细化管理框架;房地产工程合同精细化管理框架;房地产工程合同精细化管理框架; 第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作;二;二;二;二;二;二; 第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作;三;2.3 建立现场签证跟踪控制系统——现场签证控制台账 每次签证结束后应及时建立现场签证台账，实时监控现场签证对于成本和工期的影响并及时采取相应措施，对现场签证进行动态实时精细化控制同时，同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据。 2.4 建立价款调整跟踪控制系统——价款调整控制台账 每次价款调整完成要及时建立价款调整控制台账，实时监控价款调整对于对于成本的影响并及时采取纠偏措施。 2.5 建立工程索赔跟踪控制系统——工程索赔控制台账 建立工程索赔台账，实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响，及时采取相应措施，开发商要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标。; 第一部分 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作;四;;工程价款结算与支付;2.1 工程预付款概念及其法律性质： 工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定，在正式开工前预先交付给承包人的工程款。它是施工准备和所需采购主要材料、结构件等流动资金的主要来源。其法律性质为：发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款。 ;工程进度款支付时间及比例要求;4 开发商规避支付不及时承包商的两类停工;6.开发商加强对工程价款支付控制的对策;;一. 国家计价规范对于办理竣工竣工结算的相关规定; 6.工程竣工结算办理完毕，发包人应根据确认的竣工结算书在合同约定期限内向承包人支付工程竣工结算价款(法定时间是竣工结算书确认后15日内)。发包人未在合同约定期限内向承包人支付工程结算款的，承包人可以催告发包人支付结算价款，如达成延期支付协议的，发包人应按同期银行同类贷款利率支付拖欠工程价款的利息。如未达成延期支付协议，承包人可以与发包人协商将该工程折价，或申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖价款优先受偿。 ;第三宝典 工程结算管理宝典操作实务;第三宝典 工程结算管理宝典操作实务;第三宝典 工程结算管理宝典操作实务;;当前建筑业的现状 近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场‘僧多粥少‘的局面造成了承包商处于被动地位。2010年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三。据统计,我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9%以上,而建筑业净利率不超过3%,还不及全社会平均水平的40%。 承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收益。而承包商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有“经验”的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。; 苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的“四纵四横四联”公路主骨架“纵一”线的重要组成部分。它西距江阴长江公路大桥82km。东距长江入海口108KM，北接通启高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连。;案例二：国家大剧院高价结算案例;1. 高价结算的原因及所占比例;2.高价结算的原因及所占比例统计图;; 第三部分 业主工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 ;;;;2.确认工程价款调整的程序;3 价款调整的重点——材料价差调整策略;4 建设单位在工程价款调整中的应对策略; 第三部分 业主工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 ;1.工程变更定义和范围;;3 工程变更发生后的处理流程;;4.业主对工程变更的控制; 工程变更在工程建设中是不可避免的。其发生和形成是动态的过程，在控制过程中关键在于业主尽量做到事前控制、事中控制和事后控制。;二;5 工程变更价款的计算与确定;5 工程变更价款的计算与确定; 第三部分 业主工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 ; 2008《规范》中规定的现场签证定义是 ：“指在工程建设施工过程中，发、承包双方的现场代表（或其委托人）对发包人要求承包人完成施工合同内容外的额