郑州时代国际广场营销执行方案程序.ppt

2011.10;报告结构;郑州2011年商品房成交分析;巨康观点： 郑州九月份，办公用房成交套数为414套，成交面积为8.26万平方米，成交均价为8317元/㎡。 郑州市商务写字楼产品主要集中在郑东新区及金水区两个区域。中原区经过新一轮的大型房地产公司的运作，蓄势待发，将成为未来写字楼产品供应的另一大区域。 从9月份各区域办公用房销售均价上可以看出，郑东新区汇聚了目前市场上在售高档写字楼中得大多数。;郑州在售写字楼分布图;郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高档社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心、未来国际、金成东方国际、CBD世贸大厦、绿地千禧广场、绿地之茵等中高端写字楼密集分布，使这里的写字楼市场极为活跃。 据统计，目前CBD已有400家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带动作用。 除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻改区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。目前，以CBD为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速，聚集效应已初步形成。;“四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形。 “四纵”即未来路、经三路、花园路、文化路，“四横”即东风路、农业路、黄河路和金水路。 其中，农业路和花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一，从豫博大厦、国际企业中心、邮政大厦、省汇中心、郑州国贸中心以及即将登场的居易国际广场、好莱坞等。不断增加的写字楼显示着区域的经济活力。在数量增加的同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足功夫，让郑州写字楼的配套不断升级。金水东路（未来路-中州大道），以楷林国际为代表，集中了曼哈顿广场、盛润白宫、荣勋赢座等高档 ;;巨康观点： 郑州市在售写字楼主要集中在金水区及郑东新区。郑东新区是目前市场高档写字楼的主要聚集地 随着郑州市房地产市场的不断成熟，对写字楼市场的需求也逐渐高档次化。从近两年新开发的写字楼产品可以看出，写字楼的规模、 档次、配套、服务等方面，有明显提升。 写字楼产品的供应充足反应了市场的需求。但同时，写字楼产品走高品质路线、特色化路线将成为趋势。 成熟的写字楼产品不仅是依靠产品硬件的设施、配套来体现。另外最主要的评价标准还有，是否属于商业聚集地。租赁的对象是否属 于行业领先企业。而项目目前所处区域，房地产市场处于起步阶段。周边配套仍需完善。;报告结构;项目解读——区位交通;项目解读——规划设计;项目解读——资源配套;项目优势 1、项目区位优势明显 2、项目规划设计占优 3、项目周边配套成熟完善 4、区域办公氛围已被市场认可;项目的核心难题—— 硬伤：证件尚未获得 难题：1、推广渠道受限（如何有效的完成客户积累？） 2、客户购房信心受影响（如何提升客户的购房信心？） 3、付款方式单一（如何快速的回笼资金？）;项目运营机会分析——;区域价值——城市的中心区，行政区，区域价值前景不可限量 交通价值——农业路全线贯穿整个郑州东西。 建筑价值——新现代主义建筑风格给人强烈的视觉冲击，更体现项目高贵品质 产品价值——甲级写字楼的配套标准。 景观价值——项目对面即为文博花园，符合绿色商务的主题。;项目核心价值;报告结构; 影响置业者选择 最重要因素;A.品质因素(quality) ; B.交通因素t (traffic); 在品质、交通、价格三个最主要因素之间，会根据条件的不同对置业者的决 定产生动态的影响，而最终的结果就是产品综合条件所产生的竞争力： C（竞争力）= ∑q n · ∑t n / p 品质越高、交通状况越好、价格越低，竞争力越强，也就是说明越好卖。当 然，当本项目确定需要达到的市场合理竞争力水平之后，就能明确计算出合 理的价格水平，并通过“价值·资源，三部曲。”的实施，从而实现利润的 最大化。;3、选择购买平均理想值的计算（市场合理竞争力）;5、考虑到项目的实际情况。（无证销售、内部认购） 建议，初次入市价在市场价的基础上下浮30% 11360*70%=7952.;报告结构;营销总纲;关系营销;圈层营销+全员营销;销售策略;价格策略;销售时