物业的管理实务问答题.docVIP

一、简答题:1、某物业服务企业现为二级资质的企业，拟申报一级资质物业服务企业。其所具有的条件如下：（1）注册资本650万元；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中，具有中级以上职称的人员25人，工程、财务等业务负责人均具有相应专业中级以上职称。（3）物业管理专业人员按照国家有关规定已取得职业资格证书。（4）管理多种类型的物业，管理面积分别为：多层住宅100万m2；高层住宅10万m2；独立式住宅(别墅)1万m2；办公楼、工业厂房及其他物业5万m2。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。请分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件？ 标准答案：答：按照物业服务企业资质管理规定，该物业服务企业在注册资金、物业管理专业人员及职称、专业人员资格证书及制度建设方面均已满足一级资质企业的条件，但是在管理物业的规模方面仍然达不到相应的要求，规定要求一级资质企业管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：1)多层住宅200万m2；2)高层住宅100万m2；3)独立式住宅(别墅)15万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。但是该企业管理的各类物业建筑面积与所给基数的百分比之和仅为：（100÷200+10÷100+1÷15+5÷50）×100%﹦76.7%因此，该企业还不满足一级资质企业的标准。 2、某公司新接管以小型住宅项目，在设置项目管理处机构时应注意哪些问题? 标准答案：项目管理处机构设置要求与物业服务企业机构设置要求类似，更应偏重具体业务工作的分配与协调。由于该项目较小，可考虑精简机构，具体工作上可以采用外包服务和与公司管理的其他项目进行协作。 1、现有一建筑面积为22万平方米的住宅项目，拟通过招投标选聘物业服务企业，请问几级资质的企业可以参与投标？答：按照资质管理办法的规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。　　三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。可见一级和二级企业可以参与投标。 1、业主未签物业服务合同拒交物业服务费案例分析?某小区的物业服务公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业服务公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业服务公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业服务公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。请按要求回答以下问题：（1）王先生的做法是否合适，为什么？（2）你可以用什么样的理由说服王先生应该按要求交纳物业服务费？（3）王先生的问题应该通过什么方式来解决？标准答案：本案例是业主与物业服务公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体分析如下。（1)物业服务公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系根据《中华人民共和国合同法》第二十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，我们认为：物业服务公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业服务公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业服务公司与业主委员会签订。本案例中物业服务公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业服务公司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业服务公司的物业服务，业主与物业服务公司之间就符合上述合同法规定的一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业服务公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业服务公司正式终止合同，并与物业服务公司办理终止手续，则双方合同终止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、交纳相应的物业服务费的义务。（2)业主享受了物业服务，就应该交纳物业服务费物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务．业主事实上享受了服务，就应该交纳物业服务费。（3)业主对物业服务公司的服务和收费存在异议，可以通过业??主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费业主对物业服务公司的服务