房產税VS城镇土地使用税.pptVIP

房产税VS城镇土地使用税;Agenda;第一节 房产税;一、房产税的概念;房产税的作用;二、房产税的征税范围和征税对象;三、房产税的纳税人;四、房产税的计税依据;需要说明的两个问题： 1.对投资联营的房产，应区别确定房产税的计税依据。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据；对于房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 2.对融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 ;五、房产税的税率——比例税率;六、房产税的减免规定 ;七、房产税的应纳税额的计算 ;八、房产税的征收管理;第二节 城镇土地使用税;一、城镇土地使用税的概念;二、城镇土地使用税的征税范围;三、城镇土地使用税的纳税人;四、城镇土地使用税的计税依据;五、城镇土地使用税的税率;六、城镇土地使用税的减免规定;七、城镇土地使用税应纳税额的计算;八、城镇土地使用税的征收管理;房产税;;房产税节税技巧;转——转化服务内容，减轻房产税税负 某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5％的税率交纳营业税50万元依据12％的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17％；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。 首先，根据当地物业管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12％的房产税。 　　其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。 　　通过节税筹划前后的税负比较，可以看到： 　　节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元； 　　节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500万元计算为： 　　500×12％=60(万元) 　　总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29％(60÷170)。 ;变——改变收入性质，减轻房产税税负 某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5％，企业负担过重。 　　这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元，年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。 　　其中：应纳营业税：600×5％=30(万元) 　　应纳房产税=600×12％=72(万元)。 　　应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元) 　年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但要将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员和设施。 　　提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。 　　其中：应纳营业税=600×5％=30(万元) 　　应纳房产税=3200×(1－30％)×1.2％=26.88(万元) 　　应纳城建税、教育费附加=30×(7％+3％)=3(万元) 　　筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元(105－59.88)，税负降低了42.97％(45.12÷105)。 ;(一)随着经济体制改革和对外开放向纵深发展，我国的房产政策也发生了较大变化。 一是推行了住房商品化政策，房屋已作为特殊商品进入流通领域； 二是对居民住房制度进行了改革，鼓励居民购买商品房； 三是修改了法律规定，允许土地使用权与所有权相分离，并可以转让买卖。 ;(二)现行房产税执行10年来，一直没有作适当调整，本身存在许多问题，已严重滞后于经济形势发展。主要问题： 一是征税范围过窄。 二是计税依据陈旧而不合理。 三是内外资企事业单位分别执行两种不同的税法。 四是税率制定缺少弹性。;内外两套税制并存，导致纳税人税负不均。 税收收入的增长缺乏弹性。 税法本身规定不严密。 税收调节目标过多，从征收实践看，很难做到。 ;纳税人的