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国储商务酒店投资分析 PAGE  PAGE 5 国储商务酒店投资分析 国储商务酒店项目分析报告 目 录 项目简介 业主方概况 项目SWOT分析 合作方式 预计改造方案及经营测算 结论 项目简介： 项目名称：国储商务酒店 地址：长沙市芙蓉区站前路 项目形式：按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造 产权人及产权性质： 土地用途 ： 办公用地 项目规模：共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。 项目定位：干净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。 收益定位：见测算表。 改建投资匡算：见测算表。 承包费用指标：第一年170万元，递增 ？ 。 租期：租期7年，免租期 ？ 个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。 设施配置情况（以目前现状为准）： 水： 业主方保证每月不低于 吨。 排污： 通过化粪池，连接市政排污网管。 电： 目前 KVA ，是否需要改造？ 有线电视：以接入 四周分布： 东侧： 国储电脑城 南侧： 国储电脑城 西侧： 其他建筑 北侧： QQ电脑城（科佳电脑城） 改建投资回收期：约1-2年 投资改造说明：客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大概测算）。 付款方式：签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。 中介与补偿：没有中介。无须支付任何补偿。 风险因素说明：该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债情况，是否有银行抵押及其他相关债务（如装修期间的材料和人工工资支付情况）。 规划情况：需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。 二、业主简介 该房屋的产权单位为 ，酒店投资方为 ，投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了解真实性等）；现准备转包给我方； 三、国储商务酒店项目SWOT分析 优势： 该项目地理位置优越，周边交通便利。 位于火车站广场附近，人流量非常大，商旅市场有一定的潜力。 该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。 该项目具有一定的停车位，基本能满足住店客人停车需要。 劣势： 开业一年多的时间里经营情况不理想，回头客不多，是否在该区域造成了不良的口碑效应。 周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的加强。 游客市场虽然有一定潜力，但是客源不稳定，市场波动较大，存在旅游旺季与淡季明显的区别。 周边酒店房价不高，存在一定的竞争力。 机会： 该项目紧邻火车站广场，周边的商业开发的蓬勃发展孕育较大商机，商务客人市场潜力很大，可深入挖掘。 本项目地处火车站附近，游客市场有一定潜力。 本项目地处火车站商业中心，有一定的经营业主休闲需求（棋牌房间）。 威胁： 周边酒店凯旋酒店、长岛酒店、MOTEL168酒店、如家酒店连锁等酒店的性价比有竞争力，且离我酒店较近，可能影响客人的选择。 具体竞争对手的情况还需进行调研，以作为酒店定价和营销的参考 四、合作方法 承包经营，承包期限7年，与酒店经营相关的所有外围事务由业主出面协调处理，业主给予免租期1个月（暂定）。 承包期间承包费用支付情况如下： 1－3年租金170万元，第四年175万，第五年180万，第六年185万，第七年190万。 五、预计改造方案及经营测算 （一）、投资预算 该酒店共108个房间，从初步了解的情况来看，需要改造的大项目两个： 1、酒店客房的房门108张，按900元/张，需投入10万, 2、走廊灯光改造，4层，每层投入2万，需投入约8万元 3、走廊艺术化改造，4层，每层投入5000元，约2万 4、房间局部修缮改造，约投入2万 5、前期的承包押金和三个月承包费，共计60万 6、开办费20万 总体投资控制在100万元。 （二）、投资估算 1、经营成本（以年为单位） 名称金额（万）承包费 170人员工资 60水电费60维修费 10办公费用 2洗涤费用 15有线电视费 2酒店一次性耗品 11对外招待 5营销费 5宽带