深圳住房市场波动情况讲解.pptx

论文题目: 深圳住房市场波动情况 姓 名: 伍虹耀 高超鹏 杨思远 邓棓骏 ;一.引言导论 二.正文 三.总结 附录;;二、正文  深圳住房市场的波动情况;由上述的图表可以看出，深圳二级市场商品住宅的价格从1998年到2012年处于整体上升趋势，并在2005年及2010年大概区间范围内有快速上涨趋势，每平方米价格抬高得很迅速。 ;从上文的住房市场整体价格走势和深圳住房市场波动情况概况，了解到了深圳住房市场整体价格走势是上升趋势，虽期间住房市场价格存在着一定的上下波动，但整体波动情况也是跟随着价格走势向上波动的。;那么究竟是什么因素导致这一客观情况的出现？ 这一住房市场波动情况与什么指标存在关系，什么指标跟随着其变化？ 下面就来深入探讨。 ;从商品房销售额和销售面积指标上看：：;在上图2000年~2013年深圳商品房销售额的变化情况中可以看出，深圳商品房的销售额跟随着房价上涨的趋势一同上升，与深圳住房市场波动情况的趋势相同，反映了住房市场价格上涨带来的商品房销售额的上涨。 ;;在上图1998年~2012年深圳商品房的销售面积图中可以看出，深圳商品房销售面积（住宅）虽在2008年和2010年区间出现了波动，但结合住房市场价格上涨的起点来看，深圳商品房销售面积是处于整体下降趋势的，不过到2010年深圳商品房销售面积又有一个缓慢上升的态势。 ;从基于供求关系的经济基本面因素分析需求因素： 历年深圳市居民家庭平均每人每个月的可支配收入;上图反映了深圳1998年~2012年深圳市每居民平均每人每月可支配收入的每年变动情况，呈现出上升态势，与房价的上涨趋势有所呼应。在其他条件不变下，可支配收入的增加意味着居民消费能力的提高，因此也会增加居民对住房的需求，需求的增加会一定程度的影响房价的提高。;历年深圳市GDP;经济社会的发展会对城市的基础设施建设等政府支出费用产生影响，而深圳经济社会的腾飞使深圳的政府支出快速提高，加之房价的上涨等因素的作用，深圳政府通过增加土地买卖量以及土地买卖价格的方式获取收???，而这就会导致开发商成本的提高，变向起到了拉高了房价的作用。;当然深圳GDP的腾飞不仅仅是通过政府层面变向影响房价。 人口的快速增长也是一项影响指标 ;深圳市人口变动状况（2000年及2010年人口普查比对）;根据普查资料显示：2010年11月1日零时，深圳常住人口为1035.79万，与第五次全国人口普查的700.84万人相比，10年共增加了334.95万人，增长47.79%，年平均增长率为3.98%。而迁移流入和入户政策调整是人口快速增加的主因。从常住人口的大量增加可以看出对居民对房屋需求量的增加。而从该人口普查数据增长与住房市场波动情况来看也是趋同的，反映了人口增长和住房市场价格上升的关系。 ;住房价格快速上涨的近年深圳市失业率;失业率与房价是成负相关的，而从上图再结合深圳住房市场变动来看，两者正好呈现出负相关，失业率的减少使居民对商品房的需求提高，反映了失业率减少带来的房屋需求提高和住房市场波动情况的关系。;供给因素: 历年深圳商品房屋及住宅空置面积;商品房屋的空置面积一定程度上代表着房屋存量，结合深圳住房市场波动情况来看，深圳商品房空置面积的下降与房价的上升阶段呈负相关。房屋存量减少意味着供给的减少，前文又描述了需求增加的态势，两者产生矛盾，进而对房价产生影响。 ;历年深圳房地产开发投资额;深圳房地产开发商的投资额度与深圳住房市场波动情况趋于正相关，房地产开发商投资的增加会导致房产二级市场的价格提高，进而影响住房市场的波动。;历年深圳土地成本;上图为1998年~2012年历年深圳土地购置费用，从中可以看出土地购置费用与住房市场价格波动的趋势也呈现出了一定的相关性，变化率也是有相关性，土地购置费作为房地产开发商的重要成本，会对建成后的新房价格产生重要的影响，土地购置费用的增加也就是增加了房地产开发商的成本，成本的提高就会拉高销售价格，从而拉高房价。;以上的资料都是能从数据上表示出来 深圳住房的价格波动还受 货币政策 和 心理因素 、国家整体发展趋势的影响，此外房价收入比反映的通胀指标也是影响因素。;货币政策是宏观经济政策的一个重要组成部分，改变货币政策会影响到宏观经济的运行，对房地产住房市场波动产生较大的干预。在1998年房地产体制改革后，相继出台了很多促进房地产业发展的政策，又由于处于一个促进经济发展的大环境下，信贷得到放宽，利率下降，引起了居民对购房的需求，需求的提高对房价起到拉高作用，由于信息的不对称以及开发商的合谋和庞大的市场影响等因素，即使后面中央出台了对房价的限制性措施，