万科迎宾大道项目整体定位报告.pptVIP

;;;项目整体定位思路;万科目标 地块解析;万科目标;围绕目标重点解决的问题;;地;;城北行政副中心;;成都上水之地。 北部标志性新板块。;区域规划定位;;分层级对历史与现实资源条件的梳理 ;历史文化资源的梳理;历史文化资源的梳理;现实资源的梳理;近在咫尺的高档餐饮配套;发散、凝聚、环绕、交错 ;丰沛的自然资源……;遍布的大型商场和超市，是成都市除市中心以外最多的区域 ;;;项目地块交通;2、生活配套不足。;地块现状;;基础研究;界定问题分析工具;地块情境;R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾;现在市场环境;;与大规模、外部自然资源丰富的地产项目形成区隔;;;1、挑战者策略：制定片区高品质居住新标准 2、项目核心竞争力：产品创新 + 品牌追随者;战略重点;基础研究;客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 ;客户定位依据;项目客户定位;富裕阶段;客户定位 产品定位 价格定位 市场定位 ;;地块研究;地块控划条件研究;;地块属性;产品定位;容积率与建筑密度测算原则;;;高层低层不同密度的组合;;;定位在规划中的诠释;规划原则;;竞争市场回顾;竞争市场回顾;户型面积配比;;建筑风格定位：新古典主义风格;客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 ;2006年住宅各系数同比增长值;项目电梯总体均价6500元/平米 20%建筑面积加成，价格上涨20% 则总体均价为6760元/平米;客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 ;形象定位;基础研究; 综合匹配分析得到最优战略;;2、营销节奏： 渐进式、持续的形象和品牌传播；配合一批次房源开盘期爆发式营销； 在景观示范区交付使用后，推出别墅产品，奠定社区高品质基调，树立项目口碑，深化万科企业品牌形象； 凭籍万科品牌和项目高端定位，依托板块价值和产品创新优势，以支撑其价位； 利用销售控量和频繁的加推房源制造热销氛围，引发一轮又一轮热销高潮，并不断拉升批次均价水平。;;客户的蓄积和管理;客户管理策略： 针对目标客群特点，开展针对性推介和活动营销强化前期客户信心； 充分利用体验式营销和口碑营销拓展并锁定客群； 强化客户满意度建设，通过客户分级管理固化客户忠诚度。;客户管理思路;推盘量和销售节奏;城西06年总体供应量达304万平米，市场消化量271万平米，占总供应量的89%;主要竞争楼盘;参照系：区域市场放量; 区域竞争对手平均月销售电梯：2万平米，别墅：0.2万平米; 次要竞争对手平均月推量约6.3万平米;电梯参考项目 月推量＝ 主要竞争对手月销售量×90%＋次要竞争对手年销售量×10％＝3万平米; ;推盘节奏整体安排（一期）;推盘节奏整体安排（二期）;推盘节奏整体安排（三期）;项目整体推盘节奏演绎与价格走势分析;电梯住宅推盘节奏演绎与价格走势分析;叠拼住宅推盘节奏演绎与价格走势分析;;07年竞品推盘情况;;本项目阶段工作安排;基础研究;项目客户特征;客户看中的是什么？;他们想要得到什么？;我们的服务竞争优势;我们的服务竞争优势;细分职责——万科品牌吸引来蜂拥而至的客户。因为客流量大造成的对客户的疏忽往往是“大盘”最容易出现的问题，也容易让客户产生不满。细分区域、细分职责，做好每一个营销细节 客户满意度调查——尽最大努力让客户满意是我们第一目标。“衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度”通过销售管理部的定期抽查与回访，将高客户满意率、追求零客户投诉率以及高客户回头率，作为明确的量化指标和努力方向。;营销团队的管理工作计划;营销团队的管理工作计划;营销团队的管理工作计划