04年度某楼盘市调报告PP稿.pptVIP

中原;centaline;市区土地供应量;市区供应量特征 城东：以高新技术产业为主，基础设施完善，住宅布点密集，建筑类 型以多层、小高层、独立别墅、双联别墅、排屋为主； 城南：以旅游观光、休闲度假为主，基础设施逐步完善，新开发的楼 盘在规划设计中逐步提高，建筑类型以多层为主； 城西：越城区和柯桥为主，城西房产开发的时间较短，主要以安置房 为主；由于紧邻着柯桥，而柯桥的开发量开始减少，城西则占 有了地理位置的优势，对于在柯桥经商的客户极具吸引力，建 筑类型还是以多层为主； 城北：新的发展力理，建筑类型以多层、小高层为主； 城中：楼盘供应量主要集中在中兴路、胜利路、府山西路沿线，以高 层、小高层为主。;某市土地供应量;某市供应量特征 某市作为最大???划的工业园区，除了获得政府的大力支持外，更在利用“组团效应”获得投资者的信心，一系列大型企业进驻，使该区的商业、居住都处于蠢蠢欲动的状态，房价也在不断上涨，整个区域的建筑类型以多层为主，目前而言，发展商与政府联合开发的住宅多以安置房为主，因此供应量需要大，但未正式进入市场化操作，而这种情况将会逐步有所改变，必然会带动某市的房产业。;户型配比 市区楼盘 户型方面均是以120㎡为主 部分楼盘设置单身公寓，面积很小。 别墅设计上也考虑到买家的承受能力，面积的总体规划都是以200-250㎡为主 某市楼盘 同样地，市场的楼盘也是以120㎡的面积作为主力面积，该面积的划分在功能上更能完善家居的生活，120㎡的三房两厅两卫不单可以满足家人之间的生活需求，更可以拥有自我的天地。现时，在购买一套120-140㎡的住宅，其总价只是市中心的1/2，因此，大受本地人及老城区居民的欢迎。;消费客户群 地段 以本区域消费者为多，受到价格的影响不排除在城郊购买置业； 职业 公寓以白领人士为主，别墅购买者多为私营企业老板； 年龄 35-55岁之间，年龄层较为偏大，但随着市场的变化，年轻购房一族越来越多； ;价格及销售情况 市区楼盘的价格在近一、两年内一直直线上升，市区楼盘价格的增长率几乎是每年45~50%左右，由最初市区楼价的3000~4000元/㎡的价格，涨至现今5000~6000元/㎡，楼价的迅速上涨使市场怀疑有泡沫，但因为政府的严格控制，发展商开发程序的规划化，致使到目前为止还未出现崩盘的效应。紧跟其后楼盘也不甘示弱，由最初的不到千元的价位上升至现时的2500元/㎡，更有部分现房的价格达到3000元/㎡以上。 对于商铺的价格市区楼盘大多控制在20000~30000元/㎡之间，商铺价格则在4000~7000元/㎡，商铺价格是市区的1/3左右。;中原建议： 1、整体规划 尽量利用本案得天独厚的自然优势，使楼盘成为各符其实的景观小区； 小区的布局应该错落有致，做到有点有面，使每一个进入小区后都可以移步换景； 整体的动线应该是流畅，没有死角； 配备足的停车位，可考虑半地下车库以节约成本； 2、产品要求 产品质量必须领先整个袍江市场，接近市区楼盘； 为了尽可能发挥景观资源，可适当增加小高层单位，但对于较差的区域则采用市场都能接受的多层作为主力； 户型设计应该走大众化路线，更可在现时基础上有所提高； 面积配比上应该以120㎡作为主力单位； 室内功能分布应该主次明晰，并有较强的使用的功能；;3、景观设计 对于湖边的景色应该大力利用，景观设计上可考虑将其作为重点着色点； 对于宅前宅后的景观应该有延续性和可观赏性； 注意景观之中应带有参与性活动的场所，例如网球场、半场蓝球场等户外活动设施，可作为会所向外的延伸； 大门的设计除了有气魄之外，更应该注意社区始终是居住点，不适宜设计得过于奢豪与浪费； 要充分考虑到人流动线及活动区域的分布； 考虑到儿童天地和老人活动中心； 4、宣传推广 重点要体现本案在袍江区域是高尚住宅区的特征； 充分制造除了自然景观的优势外的更多自己的特点（例如产品力的加强及独特优点发掘）； 扩大项目的宣传面，宣传除了在袍江以外，更可涉及到市区、马山、斗门镇等； 在现场布置售楼部、样板房、样板绿化，形成第一个样板小区； 市中心售楼部尽快使用，加快积累客户时间。 ;市场需求分析;问卷所涵盖的内容如下： 购买目的及首选意向购买区域 导致区域偏好的影响因素 产品偏好（建筑类型、户型、面积、装修标准） 购房心理预算（单价、总价、车位价格） 影响购房决策的因素（产品配套等细节） 受众认可的有效宣传途径