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养老经济论文范文:阐释政策利好“发酵”银发经济 养老地产：房企转型升级的跳板？论文 近日记者赴海南三亚采访了以医疗、养老配套为核心内容的中铁置业“第三代住宅”试点项目，中国房地产业协会副会长朱中一就养老地产发展接受了本刊采访。 　　各方资金欲抢养老“大蛋糕” 　　11月12日，十八届三中全会闭幕，改革纲领性文件中相关利好的养老政策有望落地的消息刺激了当日养老相关概念股突然大幅拉升。而就在两个月前，国务院颁布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求统筹规划发展城市养老服务设施、大力发展居家养老服务网络、繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年生活设施等。养老地产将再度成为业界关注的焦点。有业内人士表示，此次三中全会将为养老改革方案定调，或促养老地产掀起布局潮。 　　养老地产成为各方投资资金都欲抢先进驻的一块“大蛋糕。从目前的养老地产市场格局看，基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过1000亿元。万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入了养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。 　　其中，万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目，但当前处于初步阶段，规模较小。而保利地产有北京和熹会及上海西塘越项目；世联地产则联手太晚恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务；包括远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年在内的房企也启动养老地产试点。目前参与养老地产的房企经营模式基本上采取会员制，出售为主、租售并举以及纯粹出租。 　　除“房企系”外，多家险资也圈地养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。如泰康人寿养老社区计划，在北京、上海、三亚三地都有进展，新华保险在西安、武汉建立了两个健康管理中心项目，北京延庆和密云拥有两个养老项目。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超过500亿元。 　　另一投资主力是“央企系”。11月9日，中铁置业在海南三亚发布了以医疗、养老配套为核心内容的“第三代住宅”——中铁·子悦薹。该项目打造的“悦生活”八大服务体系，以满足业主医、食、住、行、氧、游、学、乐作为其服务和配套基本要素。“第三代住宅”在养老服务和医疗服务的重点投入，不难看出中铁置业“试水”养老地产的动向。而在今年四五月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。 　　养老地产究竟是块多大的“蛋糕”，可供逾80家房企争食？国泰君安一份研报预计，若按照国内多地提出的9073计划（90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老），仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012年住宅年销售面积的1.4%（1364万平方米）。按上述研报计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，若选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。 　　中信建投地产首席分析师苏雪晶表示，养老地产对房企的吸引力很大，预计将会有越来越多的房企涉足该领域。首先，从海外经验来看，养老是未来提供稳定现金流的产业，一旦入住率提升后，养老机构可持续现金流情况非常良好，将是对开发商吸引力较大的资产；其次，以养老的概念获得土地储备已经是非常成熟的思路。 　　业内人士预计，到2050年我国80岁以上高龄老人将由现在的2100万增加到1.08亿人，生活不能自理的发生率将达到30%以上。90岁以上的老人失能率将达到50%以上。由于高龄化、失能化的加剧，老年人对宜居环境的要求越来越突出。与此同时，我国城镇化的速度也在加快，未来二十年，城镇化速度还将以2%到2.5%的速度递增。2015年城镇化率要达到53.8%，2020年达到57.9%，届时城镇人口也将超过8亿人。越来越多嗅觉敏锐的知名房企前赴后继地进军养老地产。 　　养老地产仍在“试水” 　　“虽然养老地产逐步开始成为各方追逐的投资热点，但到目前为止，各大开发商主体仍是各自为战的状态，均是以单个项目来建设和运营，还没有形成规模，没有可供全国化复制的成熟商业模式，再加上养老地产前期投资大、投资回报周期长，因此现在企业仍处于摸索过程中。”清华规划院养老产业研究所所长陈首春说。 　　养老地产不是简单的房地产项目，更多的溢价在于后续服务和运营管理。三亚中铁置业有限公司副总经理马超骏认为，大部分房企往往将更多精力放在地产项目而忽略了配套服务“软件”的打造，这不仅无益于项目价值的提升