第15讲：第6章第4节房屋租赁管理(2012新版).docVIP

第15讲：第六章第四节房屋租赁管理(2012新版) PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 10 一、内容提要： 1、房屋租赁管理 2、房地产抵押管理 二、考试目的和考试要求： 本部分的考试目的是测试应考人员对房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章考试基本要求包括： 1．熟悉房屋租赁的概念； 2．熟悉商品房屋租赁的条件； 3．熟悉商品房屋租赁合同； 4．熟悉房屋租赁登记备案； 5．熟悉商品房屋转租； 6．掌握房地产抵押的概念； 7．掌握房地产作为抵押物的条件； 8．掌握房地产抵押的一般规定； 9．掌握房地产抵押合同； 10．掌握房地产抵押估价； 11．掌握房地产抵押登记； 12．熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记； 13．掌握最高额抵押权； 14．掌握房地产抵押的效力； 15．掌握房地产抵押权的实现。 三、内容辅导： 第四节 房屋租赁管理 注：《公共租赁住房管理办法》经住房和城乡建设部第84次部常务会议审议通过，2012年5月28日住房和城乡建设部令第11号公布。该《办法》分总则、申请与审核、轮候与配租、使用与退出、法律责任、附则6章39条，自2012年7月15日起施行。 一、房屋租赁的概念 房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”2010年12月1日，住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》。租赁活动是民事活动，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。 例题：房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。 A．转让 B．买卖 C．交易 D．析产 答案：C 解析：房屋租赁不是转让、买卖、析产形式。 二、商品房屋租赁的条件 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。有下列情形之一的房屋不得出租： (一)属???违法建筑的； (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； (三)违反规定改变房屋使用性质的； (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。 例题：出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。 ( ) （2011年房地产估价师制度试题） 答案：√ 解析：出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 三、商品房屋租赁合同 (一)商品房屋租赁合同的概念 商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。 (二)商品房屋租赁合同主要内容 《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。《商品房屋租赁管理办法》对商品房屋租赁合同的内容作了进一步明确，要求一般应当包括以下内容： 1．房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。 2．房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。 3．租金和押金数额、支付方式。房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一。 《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。《商品房屋租赁管理办法》中规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”。 4．租赁用途和房屋使用要求。租赁用途，是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途；确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同。 5．房屋和室内设施的安全性能。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责