土地估价方法练习题.ppt

土地估价方法练习题;1、（1）估价对象概况 某企业拟购进某市的宗地H的土地使用权，委托某评估机构对宗地H的转让价格进行评估。 该评估机构经调查分析确定采用市场比较法，并确定了以下比较案例资料： 说明：区域因素、个别因素均以待估宗地为比较基准，数字为正的，表示比较案例的宗地条件比待估宗地好，数值表示对宗地地价的修正幅度。;项目用地;容积率修正系数;4）其他资料;2、（1）估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1200元/ ㎡；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为1500元/ ㎡，残值率为10%； A地块面积为450㎡，建筑面积为400㎡。 目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。 根据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元/ 建筑㎡，土地及房屋还原率分别为5%和6%；每年需支付的土??使用税及房产税为20元/ 建筑㎡，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。 （2）估价要求 估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。;3、（1）估价对象概况 有一宗七通一平的待建空地，土地面积为2500 ㎡ ，现已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为12000 ㎡ ，土地使用权限为50年，现招标出让。 （2）估价要求 某公司希望参与此地块投标，要求估算目前所能投标的最高地价额。 （3）估价过程 1）调查该宗地基本情况，选择适宜的估价方法。因为该宗地为待建开发空地，所以可采用剩余法评估。 2）确定该宗地的最有效利用方式： 12000 ㎡写字楼。;3）估计开发建设周期和投资进度安排 根据市场调查和项目可靠性分析，该建设项目周期为2年，取得土地使用权后即可开工建设，建设后即可对外出租，出租率为95%，每建筑平米的年租金预计310元，年出租费用为年租金的26%，建筑费和专业费为每平米1000元，建筑费和专业费第一年投入40%，第二年投入60%。目前贷款资金的年利率为11%，当地不动产综合还原率为8%，土地使用权的法律、估价及登记费为地价的2%，该公司要求总利润不低于该不动产总价的16%。; 后面个步骤由同学们自己完成。;4、（1）估价对象概况 某地的征地、安置、拆迁及青苗补偿费每亩为6万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年开发投资额一般占总投资额的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。 （2）估价要求：采用成本逼近法估算上述土地价格;相关系数查询表