中國房地产税制改革研究——将利还民的期待.pptVIP

中国房地产税制改革研究——将利还民的期待; 内容提要 房地产税收体系概况 探析我国房地产税制存在的主要问题 房地产税制的国际比较 我国房地产税制改革的基本原则与思路 总结 【参考文献】;内容提要;一. 房地产税收体系概况 ;我国房地产税制主要税种表 ;表2 房地产税收体系;表3直接以房地产为课税对象的税种 ;耕地占用税; 二、我国房地产税制存在的主要问题;课税对象:城镇中的房产 納稅人:按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者 征税范围:限定在城镇，是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村房产(因为农村房产除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。) 计税依据:原值一次减10%-30%后的余额或租金 从价计征:税率为1.2% 从租计征:税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。 ;表4：房产税应纳税额的计算;房产税应纳税额的计算;1.房产税征税范围过窄;尤其在城镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需要纳税，更加彰显了房产税和城镇土地使用税课税范围规定的失当。 房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。 ; 20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90% 随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。 显然，房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。 ;2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平;2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平;（2）城市维护建设税内外有别。对内资房地产企业开征城建税附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。 （3）耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。 这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。 ;3.房产税计税依据不合理;把租金收入作为计税金额又带来了2个问题: 租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。 房产租金本身是营业税课税对象，现又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。 现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房产税的房产也在出租，形成了不公平的景象。 ;例如：广州市某国有企业，将A厂房(原值500万元，成新率60％)，以融资租赁方式租赁给一实业公司，租期为4年，月租金为12万元，承租方在租赁期满后即获该房产的所有权；将B厂房(原值800万元，成新率80％)作为投资，与一开发公司组成联营企业，合同规定，双方利润分红，共担风险。 应纳税额的计算： A厂房月应纳税额＝12×12％＝1.44(万元)A厂房年应纳税额＝1.44×12＝17.28(万元) B厂房年应纳税额＝800×(1－30％)×1.2％＝6.72(万元) 计征方法的税负比较： A厂房按房产原值计算年税负率: 17.28÷500×100＝3.45％ B厂房按房产原值计算年税负率: 6.72÷800×100＝0.84％ ;三、房地产税制的国际比较;一是将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的所有财产(包括动产和不动产)综合征收一种税，征收此类税的国家有美国、荷兰、瑞士、瑞典、丹麦、德国等； 二是将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税，征收此类税的国家有日本、新加坡、印度、巴西等； 三是将土地和房产合并课征房地产税，对其他固定资产不征税，征收此类税的国家和地区有墨西哥、波兰、泰国、香港等； 四是将房产与土地分开单项征税，如日本的土地保有税、澳大利亚的地价税等。我国目前的房产税、土地使用税也属于将房产与土地分开单项征税方式 。 ;有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。 有的国家完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。 有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。 有的国家将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%～2%之间，丹麦为土地价值的1.6%～3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%～1.97%之间。 有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%～600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。;房地产税税率的国际比较;英国的地方税制较??简单统一，主要以房产税为主，房产税占地方政府收入的一半左右，占整