《陕西省住宅小区物业服务指导标准》（2011版）.doc

PAGE  PAGE 10 陕西省住宅小区物业服务指导标准 （一级） 项目内容与标准（一） 基 本 要 求1、物业服务企业应具有三级(不含暂定三级)以上物业管理资质。 2、按规定签定“前期物业服务合同”或“物业服务合同”（以下简称“合同”），公示服务标准、收费标准。 3、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。 4、物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下。 5、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。 6、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。 7、物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。 8、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书。 9、物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示 24 小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率98%以上。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。 11、物业服务收费实行酬金制的，按合同约定公布物业服务资金的收支情况。（二） 房 屋 管 理1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修。 3、每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。 4、依据合同约定、管理规约（临时管理规约）及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约（临时管理规约）的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。 5、按照房屋装饰装修和安全使???的有关规定及管理规约（临时管理规约）的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行及时监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。 6、物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。项目内容与标准（三） 共 用 设 施 设 备 维 护1、按合同约定，制订物业管理区域共用设施设备年度、月度养护及维修计划，保养和维修记录齐全。 2、有完善的设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备标识齐全、规范，责任人明确。有设备台帐、运行记录和巡查记录。 3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。 4、设备用房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 5、定期检查消防设施设备，可随时启用；消防通道畅通。 6、每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。 7、共用设施设备需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修或者更新改造。 8、实行24小时值班报修制度。急修半小时内到达现场，一般维修12小时之内或在双方约定时间到达现场。 9、共用照明设施完好率95%以上，并按规定时间开关。 10、物业管理区域道路平整，主要道路及地面车位、地下车库交通标识齐全、规范。 11、载人电梯24小时运行。 12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定期换水、定时开放。 13、对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。 14、对雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。 15、对化粪池每月检查一次，每年清掏1—2次。（四）公 共 秩 序 维 护1、物业管理区域主出入口24小时值班，12小时立岗，重点区域、重点部位每小时巡查一次，并有巡查记录。 2、设有安防监控报警系统的，应24小时值守，摄录像资料按约定期限保留。 3、进出物业管理区域的车辆实行登记管理，引导车辆出入，有序停放。 4、对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。 5、引导业主遵守管理规约（临时管理规约）的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。 6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，事发时及时报告业主