2011年乐山房地产市场年报范本.ppt

;房地产调控持续加码，措施进一步落实细化。; 限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010 年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40 多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7 月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50 个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。 首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010 年1 月“国十一条”到2011 年1 月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011 年1 月27 日，财政部发通知，将购买不足5 年（含5 年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。;2012年商品房调控政策趋势： 中央继续加强房地产调控决心不减，地方政府态度暧昧；;商品房调控政策; 中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011 年10 月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520 多亿元，好于历年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。 1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5 年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011 年和2012 年各1000 万套，后面三年1600 万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011 年10 月底，全国保障房已开工1033 万套，超额完成年初计划任务。;;时间;2012年货币政策趋势： 稳增长背景下货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变 ;市场环境;全国市场;土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降。 2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。 企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大。 受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008 年，短期偿债压力不大。;全国市场;决定2012年房地产市场走势的四大关键要素 ;本地市场;2011年市场回顾：土地成交;2011年市场回顾：供求;2011年市场回顾：区域表现;2011年市场回顾：区域表现;客户 2012年，受国家政策影响，整体市场观望情绪仍将持续，但长期积累的刚需客户心态将逐渐产生变化。 购房成本是左右客户心态的关键因素，下半年若国家政策明朗化，也会促使部分客户做出犹豫达一年多的置业抉择。 返乡置业、改善性刚需、首次置业将是购房主力客群。 ;土地 2011年商住土地成交量创历史新低，与上年形成巨大反差。 随着乐山城市基础建设如轻轨、城南高新区及冠英临港区建设、以及绿心道路建设的日趋完善，城市房地产传统地缘结构将继续被打破，新产生的热点区域将在一定程度上带动土地市场热度。 预计2012年土地市场在下半年将有一定程度的复苏。;物业开发类型 2012年乐山房地产开发格局将多元化发展，商