20150725荣盛邯郸左溪项目定位报告139p.pptx

;;Part 1 项目区位及本体;;指标 ;本项目位于邯郸市主城区南部的南湖区域。 区域总体定位： 1、可持续生态住宅区：住宅的功能定位可以支持周边城市区域的发展，同时，南湖公园良好的自然环境也为邯郸市民提供了良好的生活环境。目前已建成美的城、南湖小区、海棠湾等小区； 2、高教园区：由于工程大学东迁，主校区将会转给由邯郸市工业学校与市理工学校等新组建的大专学校，东校区转给邯郸学院，并依托于邯郸市高等院校发展成为教育科研基地以及高新科技产业园； 3、商业服务区：由于南湖区地理位置优异，交通便捷，环境优美，规划试图将地段沿南湖公园以及主要城市干道两侧发展商业，将南湖区发展为邯郸市的主要商业服务区。拟投资120亿的“华耀城”现代综合商贸物流基地项目选址于本地块南侧。;;区域深耕---周边配套;区域深耕---教育资源;邯郸市经济稳步发展，人口增速稳定，已发展成为中原地区核心城市。 本项目位于南湖区域，是邯郸市重点发展的生态居住区。 随着美的城、紫岸等项目的建成，本区域成熟度逐渐提高。 区域配套设施齐全，文化氛围浓厚，生态环境优越，是支漳河北侧区域唯一的一块可开 发土地。 总体来说，项目区域区位优势明显、增值潜力巨大。 ;位于左西街以东，南环路以南，支漳河以北，河北工程大学南门南侧。 北侧紧邻南环快速路，交通便捷，南侧紧邻支漳河景观带且拥有较长的河岸线。;地块现状为邯郸市园林局苗圃基地，除一栋二层办公楼和瞭望塔等零星构筑物外，多为苗木植被，东侧有部分临时建筑为仓库和养老院，基本为净地，地势平坦。;; 1、宗地面积适中，利于打造规模小区。 2、宗地拥有较长沿河景观带，增值潜力巨大。 2、宗地位于城市成熟区域，交通便捷。 3、宗地范围内地势平坦，虽有少量建、构筑物，但产权清晰，且市政府已明确责任产权单位。 总体来说，利于我公司规模小区的开发，公司品牌在城市的扩张。;;（S）优势2——紧邻支漳河景观带，并处于南湖生态涵养区影响氛围内，自然环境优越。;（S）优势3——周围教育资源丰富，从幼儿园、小学到中学、大学一应俱全，文化???围浓厚。;（S）优势4——宗地地势平坦，现状基本为苗木植被，零星分布有个别建筑，拆迁量小，利于快速施工、开发。;（W）劣势1——紧邻南环与邯大路，车速较快并有一定的道路噪音影响。;（W）劣势2——位于城区南部，区位相对偏南。;（O）机会1——紧邻美的城居住小区，可共享其逐渐成熟的配套设施，并利用该项目营造的区域氛围乘势发展。;（O）机会2——目前区域市场库存量较小，形成供小于求的市场机会。;（O）机会3——本地块拥有一公里的景观河岸线，有利于我司景观产品的相映生辉，提升产品价值。;（O）机会4——本宗土地与我司江南锦苑项目距离较近，可以共享营销效应，节约销售成本。;（T）风险1——拆迁收储风险，由于还存在部分土地尚未完成征收，拆迁难度与交地时间不确定。;（T）风险2——地块竞争激烈，据了解美的地产、隆基泰和、恒大等实力公司都有意愿参与竞买；将会造成地价抬高，增加土地成本。;;Part 2 市场解读及深耕;;区域市场供应量分析：根据邯山区以往供求关系得出，区域居民存在庞大的住房需求，长时间出现供销两旺的局面，且以南部片区大盘为主力，15年因市场供应量大幅度降低，去化量也随之减少，市场存在极大供应缺口。;区域;区域;;住宅区域项目列表：周边项目以刚需产品为主，搭配改善型产品。;区域项目销售情况分析：周边市场，160㎡以下产品需求旺盛，去化速度快；160-200㎡产品去化速度较慢，200㎡以上产品属于慢销产品，去化速度慢。 市场剩余以160㎡以上产品为主；有效剩余中，160㎡以下产品基本处于空白状态。;区域市场供应量分析：区域内剩余货量26.3万方，有效剩余量11万方。市场货量严重不足。;区域各项目户型产品分布;小结;项目2公里以内，有紫岸（豪宅）、美的城（普宅）、现代?海棠湾（普宅）、现代?滏阳原著（普宅）、颐景蓝湾（普宅）五个项目，3公里以内，有赵都新城（普宅）一个项目。;;美的城三期户型配比;美的城自2012年7月入市以来，房价稳步上涨，去化快速稳定，是目前南区影响力最大的项目，从其近阶段小面积开盘即售罄可以分析，市场对本版块需求明显，存在较大的价格上行空间。;;;紫岸项目包含24栋叠拼，户型为230—260㎡，今年5月30日部分叠拼别墅开盘，成交均价8500元/平米。 是邯山区唯一豪宅项目，紧邻本项目，提高了区域价值及住宅项目整体高度。;紫岸为邯郸入市较早的别墅项目，13000元/平米高调入市，但因14年中途停工导致销售不力。15年重整项目，5月30日部分楼栋开盘后本年新增售出25套，回归理性价格8500元/平米。;;;赵都新城自2009年以低于市场价格3450元/平米价格入市，价格一直稳中有升，但凭借体量影