程村项目发展报告.ppt

程村项目发展报告;目录;第一部分 宗地调查分析;宗地位置及控规指标;一、宗地位置及控规指标;二、宗地现状概述;2、宗地现状景观条件;3;3、宗地现状交通条件;地块现状外部交通系统由地块北侧津涞公路、东侧边村路组成； 现状地块南侧为规划路；;3;3; 津文快速路（现状津涞公路）、红旗南路延长线交叉排布地块两侧； 由红旗南路、卫津南路、快速黑牛城道方向道路均与津涞公路联通，能够较便捷的通往市内中心区；;便捷的公交线路;2、项目周边及辐射区域生活配套情况;直接配套情况描述;间接配套情况描述; 价值高的位置布置高端  大户型物业类型及商业配  套设施； 价值中庸的位置可布置 面积适中的多层户型； 价值低的位置可设置面 积相对小的户型一梯多 户楼型及非经营性公建配 套设施。;物业类型遴选与开发强度对照表;宗地价值的合理应用;地块不利因素的规避设想;第二部分 市场研究;一、片区市场综述;2.片区市场供需分析;从上图中可以看出：西青区商品住宅销售量近几年增速明显，甚至在2006和2007年出现了60.9％和59.4％的增长率。（西青区随着中北镇、泛梅江、张家窝及津涞公路板块的崛起，该区域商品住宅价格及销售量一直保持较稳定的增涨速度。） 在价格方面，商品住宅的价格 04年－－2212元/平方米 05年－－3399元/平方米 06年－－4690元/平方米 07年－－5725元/平方米 08年上半年－－7777元/平方米 ;二、片区各板块对比分析; 中北镇位于天津市区西侧，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，人口3.7万人，是中国百强乡镇之一。目前中北镇住宅房地产市场的供应量在240万平方米左右。;2005年; 预计2010年地铁2号线修建开通，将提升该板块竞争力。影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成。 板块内的产品包括了高层、小高层、情景洋房、别墅等中高端类产品。未来仍然以中端偏高产品为主线。;b、张家窝板块 ;C、津涞公路板块;d、泛梅江板块 ;各板块概况统计;板块名称;3.各板块基本指标比较;三、竞争对手产品分析;1.各板块在售项目基本情况;2.产品特征分析;2.2潜在项目基本情况;所属板块;洋房供应比例近半 洋房－－市场产品的主导。 产品同质化较严重，竞争尤为激烈。;产品技术参数情况;所属板块;所属板块;所属板块;6.各项目价格变化及销售情况分析;7.小结;四、主要客群及客户需求特征分析;成交客户中，天、南大教师所占比例高达7％，师大职工占11％。大学教职工成为大学城区域置业的生力军。 政府部门及企事业单位职工倾向于选择近郊高端住宅作为第一或第二居所。;2.2面积需求比例;2.3产品总价需求比例;第三部分 项目定位;项目SWOT分析：;SWOT发展策略解析：;一、目标客群定位;;以南开及河西区为核心的 知识阶层及住房升级换代人群; 天津理工大学共有教师1207人，其中正、副教授452人，平均年龄为40岁； 天津工业大学有教师1500人，其中教授750人，特配院士、外教20人； 天津师范大学共有教师2256人，其中专任教师1357人，有教授、副教授580余人。 南开大学有教授、副教授1197余人。中国科学院院士和中国工程院院士7名,中国科学院外籍院士1名，第三世界科学院院士2名，国务院学位委员会学科评议组成员10名，博士生指导教师488名，硕士生指导教师575名； 天津大学共有专任教师2000人，有教授、副教授1700余人。中国工程院院士11人，长江学者23人； ; 据网络公示数据显示，近年来高校教师的收入增长了17.8倍，收入水平远超白领； 从今年四季度起，高校教师收入更将有显著提高；据估计，此次调薪将使高校教师的收入增长两倍，从而提高到一个新的层次，成为小康中的小康； 在教师们的收入中，另有相当部分的灰色收入不可不提；并占据绝对优势地位。;高校教师群体的消费心理：; 目标客户的主力人群年龄在30—40岁左右； 知识层次高，收入高，目前正处于事业的高峰期； 对居住和生活的品质要求较高，追求高舒适度、良好的居住环境，对较大面积的户型情有独钟； 注重家庭生活，对社区生活品位要求较高； 提升生活品质，希望给家人创造一个温馨、亲情的环境； 理性心态、多为二次以上置业，具有投资意识。;二、项目整体定位与发展策略;整体定位;项目总体发展思路;三、项目形象定位;案 名 建 议  －俊 园;形象定位释义：;四、项目产品定位;项目产品定位—总体规划;地块素质分析;项目规划及产品功能分区（图）;开发分期（图）;开发策略的考虑（分期开发图）;