8、开发成本核算办法.docx

PAGE  PAGE 15 宁国新农商市场建设有限公司 开发成本费用核算办法 为了规范公司开发成本的核算，根据《企业产品成本核算制度（试行）》、公司财务管理制度的有关规定，制定本核算办法。 第一条 成本核算的基本程序： 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 按受益原则和配比原则，确定应分配成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成???，正确结转完工开发产品的销售成本。 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 第二条 成本核算对象的确定 1、成本核算对象的确定原则 ①满足成本计算的需要； ②便于成本费用的归集； ③利于成本的及时结算； ④适应成本监控的要求。 成本核算对象的确定方法 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 ①单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 ②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 ③对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 ④根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 3、成本核算应当按照收益与配比的基本精神，分项、分期成本对象进行成本核算。其中分项应当以项目立项为依据，分期应在开工之前确定，一经确定不能随意改变，以保证成本核算的准确性。 第三条 成本项目内容 1、按制造成本法设置成本项目。 2、开发成本按其用途，可分为如下四类： ①土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 ②房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 ③配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 ④代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程等所发生的各项费用支出。 3、以上四类成本，在核算上将其分为如下六个成本项目： ① 土地征用及拆迁补偿费 ②前期工程费 ③建筑安装工程费 ④基础设施费 ⑤公共配套设施费 ⑥开发间接费 第四条 成本核算内容： 各成本项目的开支范围如下： 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，主要包括以下内容： ①取得土地使用权所支付的金额：支付的土地出让金、交纳的契税、土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 ②土地征用费：土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税等。 ③拆迁补偿费：劳动力安置费，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 ④市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费。 ⑤其他：如拍卖佣金、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费。 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： ①勘察设计费 A、勘测丈量费：包