中茵项目整体定位的方案.pptVIP

中茵项目整体定位方案;运营策略：程序上先住宅后商铺，先招商后销售；策略上将实施“企业品牌、楼盘品牌双轨运营方案”。 运营统筹：将整体项目作为一个统一的有机体操作，同时又具有独立性，达到相互作用，相互丰富的目的，增强项目的综合竞争力，并有效互动推广。结合项目建设现实和市场情况，领先推广住宅部分，待时机成熟即推广商铺部分，最后交互推广. 项目定位：首先定位住宅为都市时尚家居，底商则为服务家居的配套物业，成为“业主VIP生活自助广场”，为业主提供“购物、餐饮、健身、美体、娱乐、休闲和商务服务”。 入市姿态：本案将结合项目实际和市场状况，以城市家居新理念，创造新概念，对新概念进行全新演绎。使项目能有效吸引关注力，并形成独特的核心竞争力。 案名创意：塔楼住宅：中茵·滨河壹号 ;一、项目地块位置 二、项目SWOT分析 ; 本项目位于小店区康宁西街与太茅路交叉口东北角，原漪汾仙庄小区用地，西邻太茅路南接小店最早的主干路之一康宁西街，整个地块呈较规整四方形。;项目SWOT分析;项目外立面定位欧式巴洛克风格，整体感觉稳重大气，富有欧式古典气息。 ; 本项目总占地5089㎡，总户数445户。 总建筑面积82882㎡。 属小体量住宅项目，有利于营造出浓郁的时尚家居项目，这对楼盘的销售起到较大的促进作用，同时也有利于整体价位的提升。;★ 项目占地面积小，密度高 ★两面临街，产生噪声和污染，不利于居住 ★汾东路商业部分由于商铺门前街心小花园遮挡，不利于商业后期的运营，同时西面直对高速路入口，车流量过多，车速过快，转弯区不利于商业后期运营。 ★目前户型有个别不能满足区域需求 ★项目性质属于旧城改造，后期销售不能作按揭，这会给销售带来压力。;经济的持续快速发展 本区域的经济发展一直保持良好的势头，对外树立了良好的投资环境形象，为整个房地产业的发展提供了良好的市场环境。 城市南移，外地客户购买力 南移政策给本区域带来的巨大市场效益潜力， 本区域目前处于发展阶段，价格也处于发展阶段，有一定的市场竞争力。 项目位置位于小店区较先成熟的康宁街，离市区较近。 政策对商品房的限制会导制此类项目的销售更加有市场。;空置量居高不下，项目价位提升难度较大 其一，住宅空置积压量主要集中在高层楼盘，对本项目住宅的冲击较大； 其二，商业项目严重过剩，空置数量有增无减。从而影响了本项目价位的提升和销售。 同区域潜在竞争压力大 本项目规模较小，没有强势形象铺垫，周边有浦东领秀、欣中爱丁堡、万马仕广场、康宁美骏、自由度富士康园等多个高层楼盘在售，而其地点对于本项目，竞争压力很大。对于商业部分来说，此区域商业气氛不够浓厚，没有较大的商场及人流量，项目对面的欢乐林栖商铺就是很好的说明，面临汾东路的商铺一直没有正常运作起来。 ;一、项目总体案名推荐 二、项目策划总体思路 三、项目全程定位 四、目标市场定位 ;项目总体案名在用名 中茵。滨河壹号 其它备选取案名： 中茵旺角、 优豪斯、 蓝爵世家。 ;项目策划总体思路;;公寓户型;户型面积：61㎡ （中间层自隔，毛坯交付）;商铺示意;;（二）项目功能定位 本项目是集“现代居家、投资保值、消费自助”于一身的都市生活社区。 【定位支撑】 ★“文明、健康、和谐社区”的形象定位及大写意、人性化的建筑符号装饰，营造的“高尚居住”格调。 ★特殊的区域优势，可遇而不可求的土地资源，使投资保值成为现实。 ;（三）产品定位 具有高端文明，提供开放、自助生活服务配套，“实用、实惠、实效”的现代都市主义实用型户型。 【产品支撑】 ★主力户型为中小户型，简约实用。 ★“现代主义”则表达本产品定位更符合居家潮流、更着重体现人性化空间设计的意思。 地产同业市场产品定位普遍模糊、产品设计一味追求大而全的现实状况，给本案提供了施展专业化手笔的空间。随着区域经济较发达的城市化水平的影响，以及城镇居民居家品鉴能力的提升，许多产品设计中欠实用性、经济性考虑等，将会受到来自于市场外力的挤压。为顺应这一产品设计上的必然趋势，同时也为领先一步，及时弥补市场这一需求空间，我们将“实用、实惠、实效”之“三实”原则作为主导产品定位的重要基准。;（四）项目营销推广主题定位 项目营销推广主题定位为“文明、健康、和谐、活力”。;目标市场定位;（二）定位的目标市场范围 根据本司长期在小店区做项目的翔实而严谨的市场调查、市场分析的结果，拟将项目的主力目标受众人群锁定为以下三大类别：;★ 本地区域市场范围内相关的私营企业主、个体户 特征速描： ●二次置业，追求较高质素的生活享受； ●有较强的经济实力，引领区域消费潮流； ●通常会在商品住宅的档次类别上进行甄选，比较青睐于大面积三房户型； ●对售楼价格不会过于敏感，但是对社