第4章土地估价的基本方法.pptVIP

第四章 土地估价的基本方法;第一节 市场比较法;3、相关概念;（5）容积率 一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。 （6）区域因素 土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。 （7）个别因素 土地的个别特性对价格的影响因素。 （8）地价指数 运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。 （9）区域分析 判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 （10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域;二、市场比较法的基本公式;（一）直接比较法的基本公式;公式的特点;（二）间接比较法的基本公式;（三）市场比较法的特点与适用范围;2、适用条件与范围;三、市场比较法的估价程序;（二）确定比较交易案例;（三）建立价格比较基础;（四）市场交易情况修正;（五）期日修正;（六）区域因素修正;（七）个别因素修正;（八）土地使用权年限修正;（九）容积率修正;（十）土地价格的最终确定;四、市场比较法的运用实例;表4-1-3 待估宗地与各交易实例对比因素修正;2、土地还原利率为8%； 3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月上涨0.5个百分点； 4、该市住宅地价的容积率修正系数如表4-1-4。;(二)要求： 根据上述资料估算出待估宗地在2003年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。 （三）解题过程 根据题意采用市场比较法进性评估。 1、编制某城市住宅地价指数表;2、编制土地使用权年期修正指数;3、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。 4、确定区域因素和个别因素条件指数 根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定。;5、比较修正各交易实例价格 ;6、待估宗地价格的确定;市场比较法练习题;单项选择题;3、采用市场比较法估价时，若比较案例的价格为1000元/ ㎡ ，其区域条件指数为100，待估土地的区域条件指数相比为105，则经修正后的比较案例价格为（??）元/ ㎡ 。 A.?1050?? B.?100?? C.?1040?? D.?952  4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为（? ） A.?参考价格??B.?交易价格??C.?基准价格?? D.?比准价格 ;多项选择题 ;第二节 收益还原法;一、收益还原法的基本原理;（三）折现与资本化;2、现值的计算方法;（四）收益还原法的基本公式;公式2 土地纯收益固定不变的公式;（五）收益还原法的特点和适用范围;二、收益还原法的估价程序;（二）估算年总收益;（三）确定年总费用;2、房地出租的总费用;（4）税金：房产所有人交纳的房产税和营业税等。 一般月租金≤ 120元的只缴纳12%的房产税； 月租金≥ 120元的除缴纳房产税外，还要按租金缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%。 （5）房屋折旧费 年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限 房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不同而变化，一般各城市均有规定标准。;3、经营性企业费用的计算;（四）确定土地纯收益;（五）土地还原率的确定;土地还原利率;（六）选用适当的计算公式 确定土地纯收益和还原率后，根据公式的适用范围、特点和评估对象的收益变化状况以及土地使用权年期等条件，选用相应的公式。 （七）试算、确定土地收益价格 计算出土地价格后，在可能的条件下，采用其他方法如市场比较法试算地价作为评估结果的验证。;三、收益还原法实例;2、估价要求 根据上述资料估算该宗地在2002年10月的土地使用权价格。 3、估价过程 解题思路：该宗地上的写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进行估价。 步骤： 第一步：计算出租年总收益 采用客观收益而不是实际收益： 年总收益=35 ×4500 ×4.5 ×12 ×95%=8 079 750;第二步：计算出租总费用;第三步 ：计算房屋出租年纯收益 房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 =1400 ×4500 ×4.5-590625 ×2 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 ×6%=1630125元 第四步：计算年土地纯收益 土地纯收益 =房地年纯收益-房地年总费用-房屋年纯收益 =8079750-1942515-1630215=4507110 第五步：确定2002年10月的土地使用权价格;收益还原法练习题;7．用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期( )的基础上计算的。 A．总费用 B．纯收益与