2012年广州甲级写字楼市场年度汇报.docVIP

2012年广州甲级写字楼市场年度报告 说明 本研究咨询报告由南丰智库（CORC）领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国土资源部、国家发改委、国家信息中心、广州市国土资源和房屋管理局、广州市统计局、中国房地产业协会商业地产委员会、中国写字楼行业协会、房讯网、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，全面分析了广州写字楼行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告对广州写字楼市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨，并对广州写字楼市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性投资建议，是写字楼业相关单位准确了解当前我国写字楼行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。 定义 供应量 指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上，报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。 空置率 指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 吸纳量 指报告期内销售和出租房屋的数量之和。 概览 宏观经济 　　广州市统计局发布了《广州市2012年广州市经济运行情况分析》，报告显示，2012年广州市实现地区生产总值（GDP）13551.21亿元，比上年增长10.5%。增速高于京沪深，但低于天津重庆。 　　从2012年情况看，广州市经济克服了国内外众多不利影响，虽较2011年有所放缓，但GDP增速持续稳中趋升，增势好于全国和全省。报告显示，第一、二、三次产业分别完成增加值220.72亿元、4713.16亿元和8617.33亿元，分别增长3.3%、9.9%和11.1%。第一、二、三产业增加值占GDP的比重由2011年的1.6：36.9：61.5调整为1.6：34.8：63.6，第三产业比重提高2.1个百分点。 　　2012年，广州市规模以上工业总产值同比增长11.5%，全市规模以上三大支柱产业工业总产值增长6.3%；其中电子产品制造业、石油化工制造业工业总产值分别增长16.1%和10.6%；汽车制造业工业总产值同比下降6.3%，是历年来首次出现年度负增长。 投资方面，面对2012年初投资低迷的局面，广州市加大重点项目推进力度，在市属投资、民间投资的有力带动下，确保了固定资产投资的稳步提升。2012年，全市固定资产投资达到3758.39亿??，同比增长10.1%。 写字楼市场 2012年一方面由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎，同时面对强大的供给量，市场消化能力不足。纵观2012年，全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。令扩张型成交需求减少，整体市场明显偏弱。整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。 另一方面2012年，广州写字楼市场最突出的表现是在资本市场上，随着广州城市价值的提升， 投资者对经济回暖信心加大，加上HYPERLINK /data/house/ \t _blank \o 住宅住宅持续限购，企业自用需求增长推动，令广州写字楼售价持续上行。尤其是自用型需求和中高端投资需求，特别是大中型国内企业购置甲级写字楼自用，成为2012年的一大需求主力。 目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2012年底，甲级写字楼市场总量达到427万平方米。 从供需关系来看，南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%；全年吸纳量为69万平方米，较2011年上升11.3%。 从租售价格来看，广州写字楼租金微降，而售价走高。租赁市场受国内外经济下调影响同时供过于求而出现下行趋势，销售市场延续去年的活跃状态，成交量与成交均价均有大幅度上升。 从商圈分布来看，目前，广州写字楼存量较大的板块为珠江新城、体育中心、东山越秀等等商务区高品质综合写字楼建设加速，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。从各区的表现看来，有珠江新城、体育中心两大板块支撑的天河区价格涨幅领先于广州各区。从新增供应看，珠江新城近几年达到发展的巅峰期，新增供应量占大比例的份额。 根据南丰智库（CORC）的最新统计数据，截止2012年12月，广州写字楼市场平均售价26655元/平方米（建筑面积报价），与2011年相比上涨11.6%；平均租金132元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2011年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，与2011年相比上升22.5%。 市场供应 全年新增接近两成 珠江新城冠军领跑 南丰智库（CORC）调查报告显示，2012年广州全年新增供应81万平方米，与2011年相比增长12.5%。 目前广州甲级写字楼主要集中在越秀区、天河区、珠江新城、海珠区四大商圈，截止到2012年底，甲级写字楼市