武汉市盘龙城商业项目市场定位论证分析.doc

PAGE 2 · PAGE 87 · 经天纬地地产营销机构（北京·武汉） 目 录 □前言 1 □方案流程设计 2 □宏观环境分析 3 □微观环境分析 29 □项目SWOT分析 44 □项目定位 55 □项目销售建议 87  前 言 房地产项目的开发离不开市场，因此对于项目宏观和微观市场的研究成为了房地产项目开发的重要前提。同时市场又是不断变化的，因此项目在不同时期所面临的市场环境是绝对不同的，这就要求策划人员必须具有较强的市场敏锐力和洞察力，了解市场的变化趋势，从而为项目提出科学、合理的建议。 下面我司将根据目前盘龙城的市场状况以及未来几年内的市场发展趋势来对本项目的定位和后期的销售提出合乎实际的依据和建议。  方案流程 项目SWOT分析 项目优势分析 项 目 定 位 宏观环境分析 微观环境分析 项目劣势分析 项目机会点分析 项目威胁点分析 销售策略 结 语  宏观环境分析 一、宏观环境分析 一个区域房地产市场的发展与该区域本身的文化背景有着紧密的联系，特别是像盘龙城这样有着极深文化底蕴的区域。因此我司首先对该区域的宏观市场环境进行分析。  宏观环境分析 1、环境资源分析 □盘龙城经济开发区成立于1993年，其前身为“滠口经济开发区”，开发区封闭管理范围20平方公里，修编总体规划面积88平方公里，建成区6平方公里，开发区内河湖众多，自然景观优美，是武汉近郊难得的风水宝地。  宏观环境分析 2、城区整体规划设计 □政府根据自然地理条件的特点和产业集中状况，开发区着力打造四个“特色区”： 打造现代机械制造业的密集区 打造临空港物流产业区 打造中外闻名的旅游区 打造生态优美的居住区  宏观环境分析 □以机场高速为界，盘龙城分为东西两区开发。西区由山东鲁能集团连手深圳科盈集团、中国华力控股集团，4年内投资40亿元，打造盘龙城临空产业区，实施高标准的规划设计和市政配套基础设施建设。 □东区是政治、人居、旅游中心，以机械制造和加工业、房地产业、盘龙古城遗址旅游业串成产业链。  宏观环境分析 3、行业发展动态 □城区开发，地产先行，作为武汉市中环线与外环线之间的一个新的经济增长带，盘龙城经济开发区南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里，而开发区内山水资源丰富，环境优美，为大型观光住宅群的形成提供优越的自然环境。  宏观环境分析 □与开发区关于盘龙城形成“武汉水族公园-盘龙城风景旅游区-盘龙湖风景区-黄花涝古镇”旅游路线等措施相配合，盘龙城致力打造成为武汉近郊最适合人们居住的生态旅游居住新城，迄今为止，包括香港纵横、武汉地产集团、宏宇实业等知名企业相继落户盘龙城，从几年前F·天下的一枝独秀，到以宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、宏宇·未来海岸为代表的众多楼盘的集中开盘，盘龙城成为了武汉近郊的又一个开发热点。  宏观环境分析 □目前盘龙城的商业规划基本以楚天大道、盘龙大道为中心。现在F·天下1.5公里长的商铺门面已经建成，佳海都市工业城的商业步行街也在紧张的施工当中。在未来的几年内，盘龙城的商业氛围也将日益成熟。  宏观环境分析 4、市场发展前景预测 一般情况我们对一个区域市场前景的预测主要根据该区域目前的市场发展趋势来看，同时结合相似区域的发展历程和发展水平来加以论证。下面我司也将从这两点来对盘龙城未来几年内的市场发展前景进行预测。  宏观环境分析 【当前的市场状况】 □政府大力支持 ·为了打造盘龙城的美好形象，黄陂区政府也投入巨资。首先是用近10亿元修建盘龙大道和川龙大道，编织好盘龙城内的交通网。盘龙大道加强了盘龙城与大武汉的联系，川龙大道直抵黄陂前川。  宏观环境分析 ·2005年春区政府还将大力实施盘龙城的绿化工程，让生态环境得到进一步提升；水、电、天然气等重点配套设施也在逐步完善。  宏观环境分析 □知名开发商相继进驻 ·“城区开发，地产先行”，随着对盘龙城的逐渐熟悉，一批知名的开发商陆续进驻，开发出了大量精品楼盘：F·天下、宝安·山水龙城、恒