【世联07年】3亚清水湾大规模旅游地产.pptVIP

清水湾 ? 海域项目整体定位与物业发展建议;定位前的思考;本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的;定位前的思考;项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，60分钟车程；距离陵水县18公里;项目所属的清水湾，雅居乐占据区域开发的主导地位;清水湾度假区目前处于发展起步阶段，雅居乐主导土地一级开发，高尔夫等配套建设已动工;对外联络为海榆东线和东线高速公路；内部雅居乐在建通行干道，现有道路较为简易;项目基地四至;基地地势平缓，无永久性附着物；用地性质和容积率弹性均较大;项目拥有一线海景资源，海岸线长近800米，海滩质量极好;项目属性初步界定;定位前的思考;客户目标;项目目标解析;项目约束条件集约;定位前的思考;优势一：陵水与三亚同属热带滨海旅游带，历史悠久，滨海资源极为优质丰富;规划开发充分利用了滨海和腹地景点；优势资源得到充分利用;优势二：陵水总体规划的产业布局合理有效，可保证未来发展的持续力;土地整顿、规划先行、大企业大项目进入，政府一系列举措大大加快陵水的发展速度;优势三：陵水处于大三亚辐射圈内，规划与三亚亚龙湾、海棠湾、海口琼海联动共同打造“国家海岸”;三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，市场开始向腹地发展、向东西两翼扩张;海棠湾定位为国际化复合性度假新城，是三亚的发展热点区域；陵水及清水湾为其东向辐射的首站承接地;劣势一：土地困境制约是陵水经济发展缓慢的主要影响因素，到06年才开始破解;农业为主的产业结构导致陵水经济基础极度薄弱，为国家级贫困县;劣势二：旅游资源并未得到有效开发，旅游产业发展缓慢;客户对区域的认知度低，虽无抗性但影响力弱；且受弱势经济约束，短期内无法得到快速提升;劣势三:经济弱势和历史遗留问题影响旅游区整体基础设施建设水平;而过于分散的开发主体致使政府对开发项目档次和开发进程有较大的不可控性，风险因素不可忽视;劣势四：海棠湾区域开发规模浩大，旅游、度假、居住配套齐备，相当于再造一个三亚新城;海棠湾目前处于开发起步阶段，预计5-10??方可形成影响力;海棠湾短期内的辐射效用不明显，大三亚对陵水的带动尚待时机;劣势五：陵水与三亚的在功能定位上的差异不明显，并不具有强势的差异化和吸引力;陵水发展力评估：科学规划和资源优势保证了长期发展的可持续性，但短期内受弱势经济和土地历史遗留问题约束，发展力偏弱;陵水及清水湾具有长期发展的可持续性，将为本项目的中后期发展提供区域平台支持，但本项目在启动阶段将面临区域价值不明晰的困境;定位前的思考;核心问题;定位前的思考;趋势一：中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速，数量急剧扩大;财富阶层自90年中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移;受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是海滨高端度假物业的强大支持，这为本项目未来的发展提供足够的客源;趋势二：银行利率的持续降低、人民升值预期等因素引发资本流动性过剩，证券和房地产成为民间最重要的投资产品；房地产作为财富工具而存在;度假地产显现更大的投资和保值价值，表现在全国滨海物业在大势影响下均脱离城市级别的束缚，价格有趋同迹象；本项目处于中国沿海富人带内的洼地，发展潜力巨大;趋势三：海南旅游产业发展日具特色、潜力和国际竞争力，以观光、度假、会议为主的发展格局已初具规模;海南目前申请建立国际旅游岛综合试验区，总体目标是把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地;从基础设施建设完善和政策性优惠开放上积极扩大海南的实力和影响力， 夯实了“国际旅游岛”目标实现的现实基础;海南旅游空间结构形成“南北双核，一轴两线”的骨架；三亚作为海南省南部的经济、文化和交通中心、大三亚旅游圈的核心城市，对周边发展有着强劲的辐射带动作用;三亚的度假地建设的不断完善为三亚度假市场的快速扩张提供必要条件;十一五规划中三亚将优化旅游产品结构,培育大旅游产业链，降低季节性影响，进一步增强市场竞争力和吸纳力;旅游度假产业的结构性提升促使三亚对国内外度假市场的吸引力持续加大;作为典型的度假置业目的地，三亚房地产市场随之发展迅猛，已形成较强的区域品牌，可成为本项目区域依托;三大趋势影响下本项目面临极大的市场机会;定位前的思考;优越的热带海滨自然资源吸引岛外度假和投资客户，三亚为主要承接地，市场状态较为典型；可通过分析三亚客户找寻本项目的核心驱动力;三亚顶端置业客户特征总结;三亚高端客户置业特性总结;三亚中高端客户置业特性总结;三亚中端客户置业特性总结;三亚置业客户核心驱动力总结：海景价值、物业价值、度假配套、社区品质、生活便利性、总价及升值潜力;问卷分析验证海景条件、区位、升值潜力、价格、社区品质为核心驱动力;从客户置业核心