第1章房地产开发与经营课案.pptVIP

房地产开发与经营 ;课程内容;引言;问题3 房地产开发与社会经济发展的关系？;2015年3月26以来，短短四天之内，多项房地产政策落地。 30日下午，央行、住建部、银监会联合通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部、国税总局发文：二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。 而就在上周五，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。 “货币、财税、土地三箭齐发，且一箭猛过一箭，足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，这是房地产政策向市场化的回归，是新常态下的做法。;#促进了城乡现代化 # 创造了良好的投资环境，加速了经济的高速发展 # 开辟了发展城乡建设的重要财源 # 提高了居民的居住水平，促进了城乡居住社区模式的演变 # 改变了???们的价值观念 # 强化了城乡建设的经济效益、社会效益和环境效益的统一性 # 带动了农村村镇的发展建设;第1章 绪论 主要内容;第一节房地产与房地产业;1、房产 房产指在法律上有明确的权属关系，可在不同的所有者和使用者之间进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋，又称房屋财产。 2、地产 狭义的地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行开发和经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。 广义的地产是土地财产的含义，指有明确法律权属关系的土地，而这个土地是由土地物质（纯自然土地）和全部土地资本构成的。 3、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。;二 我国房地产业的历史沿革; 4.1966年~1978年: “十年动乱”时期,城市房地产管理混乱 5.1978年以后: 在城市进行了城镇住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革,新时期的房地产业萌生了.;城镇住房制度改革: 改变计划经济体制下的福利性的旧体制,建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度. 三改四建 三改： 改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制； 改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制； 改变住房实物福利分配的方式为以按劳务分配为主的货币工资分配方式；;四建： 建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系； 建立住房公积金制度； 发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场；;城市土地使用制度改革: 传统的城市土地使用制度:对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 新的城市土地使用制度：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价，相当于第二次买地； ;房地产生产方式改革： 计划经济在城市建设中产生的一个基本矛盾是国家投资、分散建设，使城市规划难以实现。 房地产综合开发的本质特点是“综合”、“配套”，即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其他公用设施进行配套建设。 具体内容分为：规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理;房地产开发企业房地产开发企业?是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 ;第二节 房地产开发与经营的概念及其特点;其内涵是：;争议：和县碧桂园-如山湖城项目;;2、房地产开发的特征;;;耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的‘鬼城’ ;;;;;商业房地产项目;工业房地产项目; 特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、飞机场、汽车加油站、车站、码头等。这类项目多属长期投资、投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。;;;;;;1.2 .2房地产经营基本含义和特征;2、房地产经营的特点 1）交易形式的多样化 2）交易对象的位置固定性 3）经营对象的限制性 4）售后用途的约束性 5）产权关系的复杂性 6）供求关系调整缓慢性 ;3、房地产经营分类 1、按经营对象的相对差异划分，可以分为： 地产经营 房产经营 服务经营 2、按经营规模和经营方式划分，可以分为： 专项经营