房地产投资分析第2章节.pptVIP

第二章 货币的时间价值;二、现金流量图 所谓现金流量图：把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 ;现金流量图的作图方法和规则如下： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表示时间序列的起点。 (2) 横轴上方的箭线表示现金流入，即收益；在横轴下方的箭线表示现金流出，即费用。 (3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值大小本应成比例，各箭线上方（或下方）注明其现金流量的数值。 (4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。 现金流量的三要素：大小、方向和作用点。 ;第二节 资金时间价值的含义;三、资金时间价值的表现形式 1. 利息； 2. 是评价企业投资方案的基本标准； 3. 金融机构的房地产金融业务核算都是以资金时间价值为基础； 4. 资金时间价值量的大小取决于： （1）资金的使用时间 （2）资金数量的多少 （3）资金投入和回收的特点 （4）资金周转的速度;第三节 资金时间价值的计算;二、 复利终值与复利现值的计算 1．复利终值的计算 公式：F=P（1＋i）n =P(F/P,i,n) 【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年后的终值。; 2．复利现值的计算 P =F/（1＋i）n =F(P/F,i,n) 【例题2.2】某公司3年后需要资金100000元，问在利率为10%时，现在应该存入银行多少本金？;三、年金终值与复利现值的计算 如果在一定时期内每隔相同时间就发生相同数额的收款（或付款），则该等额收付的系列款项称为年金。用A表示。 年金包括：普通年金、先付年金、递延年金和永续年金。;三、年金终值与复利现值的计算 1.年金终值 F=A =A(F/A，i ，n) 【例题2.3】某公司在前3年每年年末为一项目向银行借入资金100000万元，利率为10%，问3年后贷款的本息和是多少？; 2.偿债基金：是指为偿还到期债务而在每年末应支???的金额，债务金额相当于年金终值，每年准备的偿债基金等于年金。 A = F·i/ [(1+i)n-1]=F(A/F，i,n) 【例题2.4】某公司有一笔5年后到期的长期借款200万元，为此设偿债基金，年利率8%，到期一次还清借款，问每年末存入的金额是多少？;习题:某企业计划在2015年年末购入一台价值为2000万元的新设备，若筹款年利率为10%，则2012年至2014年每年年末应等额筹款( )万元。 （注：(A/F,10%,4)=0.21547(A/F,10%,3)=0.30211 (A/P，10%，3)=0.40211(A/P，10%，4)=0.31547） A.430.94 B.549.29 C.630.94 D.664.64 【解析】画现金流量图 A×(F/A,10)%,3)×(1+10%)=2000，解得A=549.29;3．年金现值 ;【例题2.5】某公司从租赁公司租入设备，租赁期6年，每年末支付租金20000元，市场利率为10%，问公司6年中支付的资金相当于现在多少钱？ 【例题2.6】假设某公司以6%的利率取得借款3000万元，投资于某个寿命周期为6年的项目，每年至少要收回多少资金才是有利的？;小结; 4．先付年金终值与现值计算 先付年金（即付年金）:从第1期开始，在每期期初发生的年金。 终值公式： 先付年金终值=年金×普通年金终值系数×（1+i）（多计算一期利息） 【例题2.7】每年年初存入10000元，连续3年，年利率为6％，终值为多少？;现值公式：即付年金现值=年金×普通年金现值系数×（1+i）（少折现一期利息） 【例2.8】每年年初存入10000元，连续3年，年利率为6％，现值为多少？ 资金等值系列公式中的基本假设条件 1.项目的期初投资P发生在现金流量图的0点 2.本期的期末即是下期的期初； 3.A和F均在期末发生。;5.递延年金及递延年金现值的计算 递延年金是指在一定期间内，从0期开始隔m期（m≥1）以后才发生系列等额收付款的一种年金形式。凡不是从第一年开始的年金都是递延年金。 ;方法一：先