合肥金大地马鞍山路项目定位与发展战略—世联86页.pptVIP

合肥金大地马鞍山路项目市场定位与发展战略（中期汇报） ;项目研究工作的阶段划分;项目分析的总体技术思路;Part1:基础资料关键结论;Part1/1：市场资料分析主要结论;项目剖析 价值点挖掘;住宅市场调查与分析;公寓、写字楼市场调查与分析; 收入 特点;消费者调查与分析;消费者调查与分析;市场需求总价集中在20-40万，且近两年变化不大; ;受访者工作单位分布;职业分布;受访者家庭月收入;希望的购房区域;选择购房地点的主要考虑因素;选择具体楼盘时的主要考虑因素;对建筑形式的选择;对户型的选择;对住宅面积的选择;可承受的总价;小高层的优点（相对多层）;小高层的缺点（相对多层）;希望交房时的装修情况;消费观念——外观与功能的比重;消费观念——性能与价格的比重;消费观念——流行与个性;Part1/2：目标分析重要结论; 因为几个目标可能相互影响，根据与发展商的前期沟通，发展商期望目标顺序确定为： ;市场风险可控的前提;销售均价按3450元/m2； 容积率仅为估算，根据实际排布情况可调查。 建筑成本按二个节点计算：18层、30层。 销售周期按2年进行测算。;单位：万元;容积率增长，楼面地价递减效应将低于建设成本递增效应。;考虑到规模，为了保证销售，价格不能完全脱离市场现状。;Part2:寻找机遇，突破困局;寻找机遇 突破困局;战略定位;住宅 ;办公 ;核心客户分析;价值;价值;困 局;突破！;方向的切合度评估;竞争战略;管理费和实用率是现实问题，很难教育市场接受，故反其道，说“阔绰”，营销上要拨高形象 ：例星河/元一。此外，在产品和服务上一定要提高品质，让其感受到付出管理费和实用率是值得的。;案例。;合肥元一时代 (R: 2.66与1.5左右的竞争);南方模式： 规模大+密度低 反其道的思想： 管理费和实用率是现实问题，很难教育市场接受，故反其道，营销上要拨高形象 “我的地位、我的品味、我的情调”； 此外，在产品和服务上一定要提高品质，让其感受到付出管理费和实用率是值得的。 可借鉴点： 用12层的印象销售18层为主的建筑。 五星级酒店（形成档次感） 定位： 定位于主流需求（中高档???求），与相邻楼盘在营销、产品上形成气势差异：为了形成住宅档次，不建临街商业。 ;案例。;济南阳光100新城 (R: 2与0.48及1竞争);与周边项目的比较;成功关键因素;案例。;星河(R:4.2与2.8竞争);成功关键因素;假设二：包装一个所谓的概念就开始销售；;Part3:规划方案，核心因素;布局和开发顺序的关键点;布局和开发顺序的关键点;产品组合： 大量12~25层小高层住宅+1栋30层办公+1栋小户型公寓+泛会所+临街商业 下述规划部分均针对这一方案提供。;功能配比（ 方案2）;开发方案;策略一： 营销创新，重建市场标准！ 策略二： 通过全方位“社区”营造和展示，掀起新一轮的居住革命！ 策略三： 全方位产品创新，展现小高层的空间优势，变劣势为优势！;;晶莹通透的泛会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具气势。;WorldUnion; 建立特殊的标志物以及建筑元素、突出生活格调，给予目标客户精神归宿感；;商业是完全开放的，街区就是生活，服务是一种体验; ; ;架空部分单元一层 以扩大小区主轴视觉空间感，以增强主轴对最整个小区的影响力 以扩大小区绿化、活动空间。增强园林绿化效果，增添小区园林绿化特色 以增加小区通透感，增强小区景观共享性;架空层园林;;空中别墅;奇数层阳台 赠送;阳光花房;三错层;项目支撑客户购房全过程的设置 ;我们的产品;测算; Thanks！;附件：