第7章物业产品价格策略课案.ppt

第7章 物业产品价格策略;主 要 内 容;价格― ―质量细分市场上的竞争武器。;;;;物业价格由房屋建造全过程的造价（开发成本）、流通费用、税金和利润组成。 1、开发成本 建造工程费是指直接用于工程建设的成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费等。 基础设施费又称红线内工程费，主要包括：供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费。 公共配套设施费是指按地块规划设计要点必须建设的各种配套设施（医院、学校、幼儿园等）的建设费等。;物业价格由房屋建造全过程的造价（开发成本）、流通费用、税金和利润组成。 2、流通费用 管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用。 营销费用是指开发项目在销售过程中发生的各项费用。 财务费用是指物业开发企业为筹集资金而发生的各种费用;物业价格由房屋建造全过程的造价（开发成本）、流通费用、税金和利润组成。 3、利润和税金 税金是指开发项目所应承担的各种税金和当地政府或有关部门征收的费用。;　　内在因素是指属于物业自身基本条件的因素，包括物业基本条件、物业开发成本、地产基本条件等。;;;② 商品需求特征 对品质威望具有高度要求的商品，价格仍属次要。（别墅） 对需求弹性大的商品，价格一经调整，即会引起市场需求的变化。 ③ 竞争状况 竞争越激烈，对价格的影响就越大。 一般来说，商品在竞争中处于优势，可以适当采取高价策略；反之，则应采取低价策略。;　　消费者因素是指与社会经济发展状况及物业市场经济状况有关的一些列因素。;;所谓定价程序：就是根据企业的营销目标，确定适当的定价目标，并综合考虑各种价格影响因素，选择适当的定价方法，具体确定企业产品价格的过程。;1、选定定价目标; 定价目标是指在对其生产和经营的产品制定价格时，有意识地要求达到的目的和标准。;第四节 物业企业定价的基本方法;第四节 物业企业定价的基本方法;;又称保本点定价法 这种方法是企业按照生产某种产品的总成本和该产品的销售收入保持平衡的原则来制定该产品???价格。 设Q。为生产产品数量，P为产品价格，F为固定成本，Cv，为变动成本，则由 Q。=F/(P—Cv)； 得：P=F/ Q。+ Cv 例 ：某产品的年固定成本总额为16万元，每件产品的变动成本为45元，如果订货量分别为4000件和5000件时，其保本点价格各为多少? 计算:由上面的公式，得： 订货量为4000件时：P1=160000/4000+45=85(元) ； 订货量为5 000件时：P2=160000/5000+45=77(元)。;;;;;;;策略名称;;声望定价 指企业根据自己的产品在消费者心目中的声望高低来制定相应的销售价格。 尾数定价 指保留价格的尾数，以零头标价的价格策略，也称非整数定级策略。 吉祥数字定价P146 招徕定价 也称为牺牲定价，即采取低于产品市场通行的价格来吸引顾客尝试购买和消费产品。 ;案例:心理定价策略的应用;;现金折扣;数量折扣;推广折扣策略;;不求个体利益均好，力求楼盘整体利润最大化。 A.产品线定价 B.选择品定价 C.补充品定价 D.产品群定价 C.两部分定价;物业企业定价策略的常见失误;;;;1、消费者反应P151 ① 降低价格 质量有问题，销售不佳； 开发企业资金周转有问题； 对剩余的产品作促销； 价格可能再降，等一等； 可能建造中偷工减料。;② 提高价格;（2）竞争者的反应——降低价格;低开高走定价策略;1、低开高走定价策略 P152 随建筑物成形和不断接近竣工，根据销售进展，按照预定的幅度调高售价。;2、高开低走定价策略 P152-3;;;;;;;1.以下可纳入心理定价范畴的是( )。 A.随行就市定价 B.追随定价 C.尾数定价 D.成本导向定价 2.（ ）即开发商按不同的价格把同一物业出租或出售给不同的顾客。 A.形式、形象差别定价 B.地点或位置差别定价 C.时间差别定价 D.顾客差别定价 3.物业产品的心理定价策略之一的是（ ） A.声望定价 B.顾客差别定价 C.地点或位置定价 D.时间定价 4.（ ）是开发商根据地点或位置的不同来制定不同的价格。 A