2013资产评估师建筑设备评估基础班讲义10第十章　建筑物的损耗.doc

更多cpv免费课件访问：/yikao/cpv/ebook.htm PAGE 1 cpv考试题库：/gallery-94-text.html 第十章　建筑物的损耗 考题分析： 　10年11年12年单选题1耐用年限取值（钢结构）经济耐用年限钢筋混凝土经济耐用年限单选题2使用年限法计算（按比例）使用年限法确定损耗率耐用年限的起止点多选题　　　综合题综合法计算成新率并确定收益；损耗额、总损耗额、评估值　现场勘查部位及内容　　分数分布： 　10年11年12年第一节　概述000第二节　建筑物损耗的确定1022第三节　确定建筑物损耗的现场查勘工作0　010第四节　建筑物损耗的确定示例0　00??　本章重点在于建筑物损耗确定，看似技术含量很高，实际很简单。　　建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。 第一节　概　述 　　一、建筑物损耗的概念　　建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。　　前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。　　二、造成建筑物损耗的因素　　物质因素、功能因素和经济因素三类。此外，还要注意建筑物是连同土地一起评估（即房地合一进行评估），还是房地分估，测算时要注意区分各因素对建筑物和土地价值的不同影响。　　 第二节　建筑物损耗的确定 　　建筑物损耗常采用使用年限法、观察法进行计算。另外，还常使用一些辅助方法，如成本法、收益法和市场法等来计算损耗。　　一、使用年限法（掌握★★★）　　使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。基本计算公式为：d＝（1-R）t／N×100%　　D＝C·d　　式中：d--建筑物损耗率；R--预计的建筑物的残值率；t--建筑物已使用年限；N--建筑物的耐用年限；D--建筑物的损耗；C--建筑物的重置价格。　　（一）建筑物的耐用年限　　建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。　　各种结构房屋的经济耐用年限　　　　　　在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：　　　　（二）建筑物已使用年限　　建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。　　（三）建筑物成新率的确定（重点）　　成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：　　q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%　　当R＝0时，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。　　因此，利用成新率求取建筑物的现值为：　　V＝C·q　　通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。　　在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。　　二、观察法（略）　　是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。在现场查勘时按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：　　损耗率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B　　式中：G--结构部分的评分修正系数；　　S--装修部分的评分修正系数；　　B--设备部分的评分修正系数。　　评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值确定。　　三、其他方法　　除上述两种常用方法外，计算建筑物损耗还有一些其他方法，如成本法、收益法、市场法等方法。通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。　　（一）成本法　　成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。计算公式为：D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5　　式中：　　D-