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基本业务知识;业 务 基 础 知 识;一、房地产基础;一）房地产基础概念;房产与地产 房地产概念： 房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫 “不动产”。 房地产在物质上有三种形态: （1）单纯的土地（2）单纯的房屋（3）土地房屋的综合体 房产： 是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。 地产： 指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。 ;土地使用权的取得 1.出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用 者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 特征：1）土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出 让土地使用权； 2）出让土地权限于国有土地； 3）集体土地未被征用不得出让； 4）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使 用权证书 ;2.划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 特征：1）划拨土地可以转让； 2）划拨土地使用权可以出租； 3）可以设定抵押； 4）划拨土地交易需交纳土地出让金： 5）划拨地无使用年限限制。;一）房地产基础概念;房地产的特性 自然特性： 位置固定 使用耐久 资源有限 物业差异 经济特性： 生产周期长 资金密集 易受政策影响 长期增值性;房地产市场的特点: 经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性. 流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法.城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。 供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场.一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本是恒定的 ;二）房地产分类;房产分类;二）房地产分类;1、建筑物的分类;(1).按房屋类型分类;;;;（2）按建筑高度分类;（3）按建筑结构分类;（3）按建筑结构分类;（4）按使用性质分类： ;（5）按政策性质分类;集资房 指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建设而成的一种房屋。 使用权房（公房） 指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对使用权房没有产权，只有使用权。 对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房改。;2、面积解析;3、建筑专业术语;容积参数;二、二手房业务基础; 指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理或行纪服务，并获取一定报酬的中介人士。 房产经纪人，指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。 二手房交易以居间为主，工作的性质属于销售的范畴，只不过我们销售的产品是一种无形产品—服务，房子不属于我们，买家的钞票也不属于我们，我们的职责是提供了交易平台，完成合理搭配，协助安全交易，所以从业者要时刻牢记我们的定位—中间人（居间方）。 ;产权基础知识;房地产交易概念 指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。 ●房地产转让： 指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ;房地产价格的构成： 房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。 房地产价格=土地价格+建筑物价格; 房地产市场;三级市场的日常工作;三级市场常用术语 洗盘：指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况 洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态 洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求 跑盘