2014年版物业管理实务课后习题第十一章财务管理.doc

2014年版物业管理实务（自己做的，不保证100%正确，请大家一起来纠错） 第十一章 财务管理 一.物业服务企业营业收入有那些内容？ 答：物业服务企业营业收入内容有：物业服务主营业务收入和其他业务收入。 物业主营业务收入是指物业服务企业在从事物业服务活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入，包括了物业服务收入、物业经营收入、物业酬金收入和物业大修收入。 其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括广告收入、废品收入、商业用房经营收入，场地租赁及无形资产转让等。 二.物业服务企业营业成本、费用包括那些内容？ 答：物业服务企业营业成本包括： 1.直接费用。（①人员费用。②物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。③绿化养护费。④清洁卫生费。⑤秩序维护费。⑥物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。⑦办公费用。⑧固定资产折旧。⑨经业主同的其他费用。 2.间接费用。又称为管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务项目承担的管理费用。包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、室内交通费、车辆使用费、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通讯费、会议费用等。 物业服务企业的费用，是指在物业服务过程中发生的，与物业服务活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。1.管理费用。2.营业费用。3.财务费用。 三.物业服务企业利润的构成包括那些？ 答：物业服务企业利润构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。 四.物业服务企业的财务特征是什么？ 答：物业服务企业财务特征是：1.会计主体的特殊性。2.现阶段物业服务资产的特点。3.现阶段物业服务企业负债的特点。4.所有者权益的特殊性。5.收入的规定性。6.物业服务企业在成本费用方面的特征。 五.简述物业服务包干制和酬金制的??念？ 答：物业服务包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 物业服务费酬金制是指在预售的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或承担。 六.物业服务项目费用测算的依据是什么？ 答：物业服务项目费用测算依据： （一）收入的编制依据，（1）费用收缴率。（2）管理费收入。（3）停车场收入。（4）为社区商业活动提供场地和管理的收入。（5）以配套形式划拨的商业用房的租赁收入。6.公共设施广告收入。7.其他收入。 （二）支出的编制依据：1.管理计划和实施计划所需物业服务成本。2.物业正常维护和保养计划。3.物业大中修计划。 （三）其他测算依据：1.正确掌握小区内的其他多种经营资源。2.了解配套设施设备布局与开发商对小区业主的承诺情况。3.了解物业服务合同、投标书、承诺书或物业服务计划书中，对项目物业人员的编制、人员结构、岗位设置等人员经费情况。4.熟悉开发费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。 七.物业服务项目费用测算的方法是什么？ 答：书上286页 八.简述住宅专项维修资金的概念与来源？ 答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 住宅专项维修资金来源主要有:1.商品住宅的业主、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建设安装工程每平方米造价的5%-8%。 2.出售公有住房的，交存当地房改成本价2%。 3.其他规定：（1）住宅专项维修资金的存储利息。（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。（3）利用住宅共有部位、公共设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。（4）住宅共有设施设备报废后回收的残值。 九.简述专项维修资金的管理？ 答：住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。