4房地产评估收益法.ppt

资产评估学;第二篇 资产评估实务;第五章 房地产评估;第一节 房地产评估概述 ; 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 ;（三）房地产市场的特征;二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告;第四节 房地产评估的收益法;三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 ;△??? 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 ＝ + ??资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 ;（三）收益期的确定 ;四、收益法的计算公式;1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元 （3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元 （4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元;3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 ;例题: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。;1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝