专题-个人住房贷款2[修改后].pptVIP

专题：个人住房贷款;一、概念及种类;（二）种类;２、按住房交易形态分： 　⑴首次住房贷款：即“一手房”贷款，指向一级市场购买住房人发放的贷款。 　⑵再交易住房贷款：即“二手房”贷款，指向二级市场购买住房人发放的贷款。 ３、按贷款用途分： 　⑴个人购买贷款 　⑵个人大修住房贷款… ４、按购买住房类型分： 　⑴购买经济适用房贷款 　⑵购买商品住房贷款…;二、个人住房贷款的特征;三、几个主要术语;偿还比率：即借款人当期偿还贷款数额／同期收入 贷款余额：分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。;四、个人住房贷款工具;计算过程如下： ;其中： 　Ａ——月偿还额 　Ｐ——贷款本金 　ｎ——还款期数 　ｉ——月利率;例１：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内利率未变，那么该居民每期偿还额为多少？ 解：已知Ｐ＝20（万元），月利率ｉ=5.04%/12 , n=15×12=180(期) 求Ａ。 　　Ａ＝P×{[(1+i)n×i]/[(1+i)n-1]} 　　　　　　;　　　但是，一般说来，在整个贷款期内，利率并非一成不变。实际上，若遇法定利率调整，贷款期限一年以内的实行合同利率，一年以上于第二年初开始按调整后利率重新计算月偿还额——这就涉及计算未清贷款余额问题。;　设贷款本金为Ｐ，月利率为ｉ，贷款期数为ｎ，当借款人偿还ｍ期后，利率调整为ｉ’，求Ａ’为多少？ 解：１、先计算未清贷款余额Ｐ’ 　　　即求ｍ时点上尚未清偿的贷款本金，可用两种方式计算： ;第一种方法：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于ｍ期后的月偿还额的现值之和。 其计算公式为： 　　P’ =A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]} ;第二种方法：用贷款总额Ｐ减去ｍ期累加的现值，然后再计算ｍ期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。 其计算公式为： 　P’={P-A× [(1+i) m-1]/[(1+i) m×i]} ×(1+i)m = P ×(1+i)m-A×[(1+i)m-1]/i = P×[(1+i)n-(1+i)m]/[(1+i)n-1] ２、计算利率为ｉ’时的月偿还额 　　A’=P’ ×{[(1+i’)n-m×i’]/[(1+i’)n-m-1]} ;例２：在例１中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？ 解：已知P=20(万元) , i=5.04%/12 , n=180(期) , m=60(期), i’=6%/12 求Ａ’。 （１）计算第5年年末未清余额 　　P’ =A×{[(1+i)n-m-1]/[(1+i)n-m×i]} =149255（元）;（２）计算A’ A’=149255×;　若遇法定利率调整时，若想使偿还额保持不变，则还款期增加或缩短。（Ａ＝Ａ’） 其计算公式为： P’ =A’×{[(1+i’)n’-1]/[(1+i’)n’×i’]} 又 A=A’ ∴ (1+i’)n’=A/(A-A’i’) ∴ n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’);例3：在例2中，假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为6％时，月偿还额不变，那么还款期还有多少？ 解： 　　n’=[lgA-lg(A-P’i’)]/lg(1+i’) =127.4(期);（二）等额本金偿还贷款;例4：在例1中，假设该居民选择等额本金偿还贷款方式，其他条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？ 解：a1=200000/180+200000×5.04%/12 =1951.11(元) 　　a60=200000/180+[1-(60-1)/180] ×200000×5.04%/12 =1675.78(元) 　目前，我国各商业银行推出的个人住房贷款还款工具基本以以上两种为主。;月等额偿还法与等额本金偿还法的区别;（三）递增式偿还贷款;M1(1+s)n-1;令 (1+s)(1+i)-1=x 则有 P=M1×(1+i)-1×[1+x+x2+…+xn-1] 当i≠s时, P=M1×1/(1+i) ×[(1-xn)/(1-x)] 代入，得：M1=P×(i-s)/[1- ]=P 当i=s时,　x=1 则有：　P=[n/(1+i)] ×M1 　M1=P×(1+i)/n 其中，ｓ——年还款额递增率 　　　Ｍ１——第一年还款额;　　上述公式为等比递增计算的一般公式，但对个人住房贷款而言，其还款是按月偿还的，计算方式有所不同，其计算方式主要有： 　　M1=(1