商业地产操盘实务[教学].docVIP

商业房地产操盘实务（草案） (目 录) 前言 第一章：前期 第一节、项目筹备期 第二节、项目蓄水期 第二章：中期 第一节、预热期 第二节、开盘强销期 第三节、持销期 第四节、扫尾期 第三章：后期 第一节、开业筹备期 第二节、开业期 第三节、养市期 第四节、运营期 附录： 常用广告设计图形鉴赏 常用文本资料参考 各部门管理制度； 服装品牌管理制度； 服装专业知识培训。 前 言 房地产项目开发大致可分为“项目前期”、“项目中期”、“项目后期”这三个阶段。“项目前期”是指土地获取至项目开工，其中要经过项目调研、定位、策划、规划、设计、开工等阶段；“项目中期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。其中包括开盘期、强销期、持续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段；项目后期指项目开业后进入市场运营管理的这段时间，即养市期和运营期。 在我的上部作品《商业房地产投资分析》一书的写作中，有关节点控制章节，考虑到在实操中内容涉及较多，虽然写了不少，但因出版的要求，删除许多，这里将删下的内容和后期补充的内容合并起来，组成这本在实操中应用的《商业房地产操盘实务》，以供在实际操盘过程中应用参考使用。 为了便于读者和刚入行的从业者了解，在写作中力求以一种便于读者理解的方式，所以将一个理想的操盘流程以一种理想化的发展方式剖析出来，便于读者了解操作系统中的规律和操作中的技巧，来解决实际过程中出现的问题。 我不止在一个项目中看到，许多我们归纳的规律在不同的项目中的个性变化，所以此书的规律和流程在实际中也许并非以理想的模式出现，但探求真理和灵活的运用规律是每个操盘人不倦的追求。 对于在人们常规中认知的一些问题，如： 人均商业面积以1：1来衡定区域商业的是否饱和的理论； 商业价值随楼层高而边际效应“递减”的认知； 底商的商业价值是住宅的1．5倍或2倍； 蓄水期的客户量是供应量的大于2：1时才放量； 等等这些规律，在不同的情况下都有所改变，事实证明，当时理论的提倡者的精神也 是不要机械的片面的运用理论，要根据实际情况，灵活对待。而很多应用者，则机械的对待。 对此社会上许多从业者，正确对待规律，善于总结问题，是此书提倡的务实的学术精神。 在每个操作阶段对操盘手的性格要求不同，中期要求操盘手具备果断的性格和系统的把控能力，这与前期在投资分析环节中要求技术人员具备细心和归纳能力，这一点在性格要求上与前期有所区别，而在后期则要求有耐心，因此操盘人员在性格培养上需多下工夫。 在此书的写作中，有关在运营期涉及到的内容较多，因版面和出版的原因，也因内容复杂和客观变化较多，所以删除一些，其中难免有遗漏和错误之处，望读者批评指正。 在此书的写作中，为了得到同行们经验的指导，在众多的书籍和文章中“寻找”，可是目前此类的书籍实在太少，在此对其中一些的启蒙，深表感谢，也因借鉴部分实在太杂，无法一一罗列作者感谢，在此深表谢意。 第一章：前期 项目筹备期： 对于一个项目而言，在项目正式蓄水或开始亮相之前，所做的都是筹备期，筹备期可长可短，有的甚至长达数年，有的则几个月或几十天。 这里的筹备期为了叙述方便，和便于读者理解使用，将以策划方案结束为起点，即项目有关的前期论证和定位已完成，为下一个阶段蓄水期前展开而进行的一系列工作。 筹备期从三大块可讲，主要分工程、营销和推广，不同项目工程现状有所不同。有关工程的筹备较复杂，例如项目在营销环节中，工程的完成进度是不同的，有的项目甚至未开槽，就预先进入销售；而有的则刚开始挖槽，未到正负零；有的则已封顶，正在内装。所以工程的进度全然不同。不管怎样，每个项目都有其特殊的地方，在工程方面都有专业的工作人员，这里仅对营销方面有影响的几个点，做一些工程方面筹备期的工作。则筹备期以营销节点为中心脉路而排定，此与传说意义上的工程筹备期有所不同，此处特做说明。 工程方面： 工程方面相对于营销节点而言，在筹备期中虽然工程的进度各不相同，但有一点是必须的，就是工程必须是处于施工状况，即工地是动的，如果在停工状态，相对于营销而言是有压力的，这会迫使营销节点的进度和工作量改变。 相对于营销的需求，工程预先要给出一个工程进度表，即工程在何时可以完成开槽正负零，封顶竣工等各工程的节点，这样在先决上对营销有个大的方向指导。 工程进度表中尤其要合理，科学的给出封顶、内装、外装、竣工验收等完成节点，事先要有预见性。不可想当然。这样不至于有突发情况下造成工程延误，从而有失信誉。 工程中还应事先将工程的一些技术指标，如层高，标高，电梯，中央空调等相关的一些资料整理出来。销售人员使用中有答客问。其中有关工程的一些常识性的问题罗列出来了。这样预先对这些进行一个确定和估测。便于营销培训使用。 商业地产相对于住宅，在布局设计中所花费的时间要大的多，因为市场布局的好坏，使用率的高低，对项目有着