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易居中国房地产学院培训讲义  PAGE 16 /  NUMPAGES 16 易居中国房地产学院 沈阳分校 培训教材 （产品基础知识类） 二〇一〇年十一月 产品基础知识——住宅规划 一 住宅规划——基本概念 1居住区 2居住小区 3居住组团 4城市规划用地： 4.1居住区用地（R）：R=R01+R02+R03+R04 4.2住宅用地（R01）：指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地） 4.3公共服务设施用地（R02）：指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等 4.4道路用地（R03）：指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场 4.5公共绿地（R04）：指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带 其他用地：指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等 5规划常用术语及指标 5.1用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 5.2容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。总建面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）不包括露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……，净用地面积指居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地 5.3建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多。正常情况下，居住区建筑密度一般在12%~30% 5.4道路红线：规划的城市道路路幅的边界线。 5.5建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 5.6城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。 5.7绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算，不包括：屋顶、露台的人工绿地。 5.8房屋使用率：房屋使用??是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。７０％至８０％的使用率比较合理。 5.9集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10％。居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。 5.10公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 公共绿地名称最小规模 居住区公园 10000平米小游园4000平米组团绿地 400平米块状带状绿地400平米，宽度不小于8米 5.11日照间距：为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。 （2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。 6停车设施规划设计 停车设施规划设计：单建式、附建式、混合式 7住宅群体组合基本要求 满足功能、经济、美观要求，日照/通风/安静/舒适/方便/安全/交往 8住宅群体组合基本形式 行列式、点群式、混合式 二 住宅规划——基地特点 1滨水 滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。 2坡地 山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。 3高尔夫 高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。 4平地 三 住宅规划——规划图分类 1鸟瞰图 鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。 2总平面图 总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图。 3各类分析图 分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。从规划——小区路——组团空间——院落空间，其中“组团”就是组成小区的基本单元。 4组团平面 组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。  产品基础知识——住宅景观 一、住宅景观——景观风格 景观风