房产税概述选编.ppt

房产税概要;房产税概要;一、税收政策;1、房产含义： “房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物质的场所。 加油站罩棚、自行车棚不属房产，不征房产税。 车库按房产的规定属于应纳房产税的范围。 ;房产的解释： 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑、各种油气罐等，不属于房产。 财税地字【1987】3号; 2、房产附属设施： 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。 电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 ; 从2006年1月1日起，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 国税发【2005】173号 ; 对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，对附属设备和配套设施中易损坏、需经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 国税发【2005】173号 ; 3、地下建筑物： 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 财税【2005】181号;*; 独立地下建筑物的房产税计算公式： 1)、工业用途房产： 以房产原值的50%--60%作为应税房产原值。 应纳税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2% 2)、商业和其他用途房产： 以房产原值的70%-80%作为应税房产原值。 应纳税额=应税房产原值??（1-原值减除比例）×1.2%; 4、房产原值的确定： 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。如果纳税人未按会计制度规定记载原值，应按规定调整或重新评估房产原值 。 财税【2008】152号 ; 5、房产出租的有关问题 房屋租金的收入包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。 营改增后，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。 （财税〔2016〕43号） ;*;*;*; 7、土地价值是否计入房产原值的问题 1）划拨取得的土地如何计价征收房产税？ 对于企业无偿划拨取得的土地，有的虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但该评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不计入房产原值征缴房产税。如企业补缴了土地出让金，则应并入房产原值。 内地税【2016】8号公告;2）、房产用地的价值计入房产原值 计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付的价款、开发土地的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。 A、买地建房的，应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税。 B、对直接购买的商品房，按买价确定房产原值，计征房产税。 ;3）、“大地小房”如何计算房产税？ 考虑仓储、物流企业等占地面积大，税负重，对这类“大地小房”情况，国家给予一定照顾，按应税房产建筑面积的2倍计算土地价值并入房产原值征税。 财税[2010]121号 内地税【2016】8号公告 将宗地容积率0.5作为界定“大地小房”的标准。 ; 宗地容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。 容积率=地上建筑物总建筑面积÷该宗土地面积 若宗地容积率0.5，则属于“大地小房”，土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算，计入房产原值，反之则应将全部地价计入房产原值计征房产税。 ;例1、某工厂有一宗土地，占地20000平米，每平米1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平。 该宗地容积率=8000/20000=0.4 属于“大地小房”，因此： 计