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凯里南站站前广场项目二期前期研究 2016.05;; ;项目位于贵州凯里市，凯里是黔东南苗族侗族自治州首府所在地，是全黔东南州政治、经济、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心； 凯里南站为沪昆高铁沿线的一个重要站点且未来拟通过都匀连接贵广高铁。凯里至长三角高铁约6小时，至珠三角高铁约3小时。 ;区域位置;项目交通;地块周边交通;周边地块分析;案例分析1——桂林恒大广场;案例分析1——桂林恒大广场;案例分析1——桂林恒大广场;案例分析2——深圳北站;案例分析2——深圳北站;案例分析2——深圳北站;;案例分析2——深圳北站;小结：深圳北站商业：进驻有优越时代广场、缤果空间及其它国际品牌折扣店。并打造中国首家高铁奥特莱斯购物中心，来主动吸引人流。引导地铁、高铁、公共交通等多种人流，来带动商业人气。实际情况：没有特色商业体系，主动吸引人流失败，对人流的吸引力较弱，购物目的性不强，对人流定位出现偏差。被动需求的人流，被空间与距离隔断，无法与商业直接发生联系，可达性较差。酒店距离高铁站近，做到了与旅客的无缝对接，周边交通方便，同时高铁大量的商务及旅游等人有住宿的需求，所以有入住率较高，经营情况好。关键词：酒店、商业启示：1、商业如果要做好，需要尽量组织和利用好人流 2、高铁旅客有住宿的需求，对酒店需求量较大，因此本地块可以考虑酒店，同时设计需要考虑酒店与车站无缝对接，方便旅客。;案例分析3——深圳罗湖商业城;火车站：铁路呈南北走向，是目前深圳市客流量最大的交通枢纽，通往全国各地。 地铁：地铁1号线罗湖站设5个出口，A、B、 C、D、E分别连接港深过境口岸、的士站、火车站、和平路、人民南路，实现多种交通方式集散的纽带 出租车：以火车站或口岸乘客为主 公交车站：以市内及周边居民为主 长途客运站：以广东省内其他城市居民为主 罗湖口岸：深港游客或商务人士;周边商业情况;案例分析3——深圳罗湖火车站;案例分析4——温州瑞安火车站;案例分析4——温州瑞安火车站;案例分析4——温州瑞安???车站;;;案例分析5——麻城北站;案例分析5——麻城北站;;温州火车南站位于瓯海潘桥镇，是甬台温铁路、温福铁路和金温铁路交汇及列车终到、始发、通过的综合性枢纽工程，也是温州地区性中心站。;项目周边交通情况;项目周边商业情况;小结： 温州南站区域特点：1、国家级潘桥物流基地，打造高端物流产业。 2、依托温州发达的轻工产业基础，易形成产业聚集。  3、高铁动车的开通，商务人士易方便到达。 实际情况： 大象国际商贸中心：现在只剩尾盘，LOFT很好卖，去年已售罄，剩下3.5米层高的写字楼，大概10来间，商业也只剩位置不好的铺了。 温州站南商贸城：均价22000。2012年起售，商铺2000多间，全部卖完了，公寓也已售罄。 港龙商业广场：目前，项目在售商铺只有义乌国际商贸城部分，主力面积20-30平方米。去化率已经超过一半，其中6-19层公寓已经售罄。 关键词：电子商务、SOHO办公、投资地产、地铁沿线、同质竞争、物流基地  对本项目的启示 在做专业商业或电子商业的流程可以借鉴其利用地下做仓储和物流，楼上办公这样的 “楼下批发，楼上打版”的现代专业市场电商化新模式，同时产品中可以考虑LOFT公寓。;案例分析7——潍坊火车站;主入口紧邻潍坊火车站,十数条公交线、联运车站、火车站、长途汽车总站,给地一大道提供了便捷的物流基础,依托潍坊火车站和联运汽车站,占据着潍坊人流量最为庞大的位置之一。;小结： 民俗工艺品元素做主题，为潍坊独一无二的城市因子，是城市文化、地域民俗风情的最佳结合点。整个项目将商业广场、民俗特色、地方美食、民间工艺品等完美融合在一起。 实际情况： 虽然紧靠火车站、汽车站，每天人流量很大，但由于流线设计不合理，进入地下商场买东西的人很少，店铺的销售业绩不能维持正常的运营，同时由于产权等问题最终导致广场关门停业。 关键词：潍坊地一大道民俗工艺品批发商城（地下） 对本项目的启示： 商业如果要做好，需要尽量组织和利用好人流 地方特色的民俗工艺品批发市场与凯里情况相似，可以探讨是否成为本项目的一个业态。;案例分析8——沧州西站;案例分析9——重庆大学城;案例分析9——重庆大学城;案例分析9——重庆大学城;凯里经济技术开发区今年计划建设的重点项目第一个就是会展中心，会展中心会给周边业态带来巨大的变化，带来大量的商务人流。如果其位置如上位规划所示位于C33-35地块南侧，将对本地块代理非常大的积极作用。;案例分析10——贵阳会展中心;高铁物业辐射范围分析 （以济南西站为例）;随