房地产调研报告25.docVIP

PAGE  第PAGE 41页 4.区域环境分析 由于外部市场环境存在较多的不确定因素，且市场本身存在不可控性，因此针对区域市场环境的优劣势分析将为项目定位给予极大的支撑，能否从市场的供需状况及未来趋势入手、准确把握区域市场环境的各种特征及关键因素、正确认识区域市场及其内部各元素之间的关系，对后期的市场定位工作将发挥极强的指导作用，我司将根据本项目之实际需要进行针对性区域环境分析，为项目定位及全案工作提供依据和支持。 4.1 区域概况 4.1.1 区域市场的界定 4.1.1.1 目的 准确了解区域市场内各物业的供需状况； 把握本案所属区域在北京整体市场中所处的地位； 为进一步细分市场及寻找市场空白提供依据； 发现市场机会，应对或合理回避市场风险，为本案提出准确恰当的市场定位； 增强调研活动的针对性，提高调研工作的效率，减少外部无关市场信息对调研工作的干扰。 4.1.1.2 区域界定 考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至西四环，南至吴家村路，西至西五环，北至阜石路，并选定石景山区作为本项目之辅助研究区域。 4.1.1.3 区域界定原因 本区域：本项目地处西四环与西五环之间，由于北京房地产市场的逐步发展，大量住宅项目先后出现在本区域内，同时加之本项目住宅物业供应量相对较大，使得大量人群被注入本区域，从而产生较大的消费潜力。但目前本区域市场相对存在较大空白，商业市场相当匮乏，故此把本区域界定为本项目之重点核心研究分析区域。 辅助区域：由于本项目所在区域隶属石景山区，区域内存在大量消费人群，并拥有较强的消费力度，区域市场仍有很大的需求量；同时石景山地区大量人群到市中心路径将途经本项目所在位置，一定程度上可以给本项目带来较大消费客群，此为我司在界定本区为辐射区域的重要原因。 4.1.2 区域市场现状分析 我司将针对圈定之研究区域，进行区域人口、经济环境及商业物业等设施现状的调查，对石景山地区及本项目所在区域市场进行较为深入???了解，从而重点研究和分析本案辐射区域及重点核心区域之环境现状。 4.1.2.1 石景山区现状初步概况 石景山区位于北京市西部，全区面积87平方公里，常住人口32万人，流动人口9.9万人，外来人口5-6万人，是北京城一个富有朝气、极具发展潜质的新兴城区，具备发展高新技术产业的坚实基础、环境容量、创新氛围和成长条件。 石景山区域内的经济增长随着北京市经济水平的逐步上升也同样保持良好的发展态势，区财力年递增约为26%，主要经济指标持续六年保持两位数增长；电子信息、新型建材、生物医药和绿色仪器等形成了较为完备的市场网络和经营体系，市场前景较为广阔。 石景山集聚区具有较强的经济优势，以培育和发展新的经济增长点为主攻方向，打破地域分割、部门所有和所有制界限，促进区属企业之间及区属企业与国内外其他经济组织或非经济组织之间全方位、多层次、宽领域的经济要素重组，努力实现多种投资成分相互交融、区述经济与非区述经济并存、多种所有制共同发展的混合型经济格局，最终有效的增加地方财政收入并推动石景山区经济发展和社会的繁荣发展。石景山区政府以存量引商、政策吸商、人情感商、环境留商、服务帮商为宗旨，构成了一个成体系、讲规范、优质高效的管理服务环境。 根据上述分析可以发现，本项目隶属之石景山区域总体环境条件、尤其是区域未来产业发展规划对本案具有较强的促进作用，本项目商业物业的发展将得到宏观市场、区域经济等条件的充分支持，良好的区域环境将为本项目商业物业发展、商业价值的提升提供可能。 4.1.2.2 本案所在区域现状分析 本项目所在区域是本案的重要核心区域，是连接石景山区与海淀区的交汇处，常住人口28万人，外来人口4.1万人。本区域整体现状仍然处于调整期阶段，发展状况稳中有升，随着北京市规划的逐步完善会使得本案所在区域在一个较为平稳的态势下规范化发展。同时由于多个住宅项目的纷纷落成，大量消费人群将被植入本区域，为本区域奠定了一定的消费基础。各个高科技产业及商务贸易产业正在逐步向西四环与西五环之间进驻，为本区域成为新的科贸产业带打下了较为坚实的基础体系，并将在本区域范围内创造良好发展环境及提升空间。目前本项目所在区域市场状况处于过渡时期，区域市场内较大空间仍未被有效开发利用，商业物业明显不足，存在较大的市场空白。 综上所述，本项目所在区域正处于发展中阶段，各种利好条件为本案提供了较好的发展环境，为本案在此区域内形成较大的规模影响力奠定了优越的先天基础。 4.1.3 区域未来规划及发展前景 区域未来发展状况是决定本项目商业物业发展之重要条件，因此我司将针对石景山区及本案所在区域市场的未来规划及发展前景进行充分展望，并通过有效的科学展望，将本