第五章第 房地产估价原则.ppt

第五章;第一节 房地产估价原则概述; 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确的价值。;第二节 独立、客观、公正原则;第三节 合法原则; 例1.运用估价合法原则，如何把握被征收房屋的性质和面积; 例2.在房地产抵押估价中，如何运用估价合法原则; （5）法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象。（参看有关法律、法规和政策）;再见; 第五章;第四节 最高最佳使用原则; （2）技术上的可能性。对于法律上所允许的每一种使用方式，要检查???在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果技术上达不到，应被淘汰。; 有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则: ①收益递增递减原理。可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模，它掲示的是两种投入产出关系：收益递减规律和规模收益。 ②均衡原理。是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 ③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。;第五节 估价时点原则; （2）估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。; 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一商品在同一市场上具有相同的市场价格，如何经济主体在市场上的行为，都是要以最小的代价取得最大的效益。; （2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。; （2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。;再见