房地产前期策划调研汇报.docVIP

房 地 产 前 期 策 划 调 研 报 告 学院：土木与环境工程学院 班级：11级建筑学（2）班 组员：张亚（组长） 赵鹏 郑文军 沈飞 贾建民 目录 项目概况 策划目标 市场策划 1.市场环境调查 2.竞争对手调查 3.消费者情况调查 项目自身因素：SWOT分析 项目定位 1.项目定位之基准 2.项目市场定位之原则 3.市场定位（开发档次） 4.价格定位 5.客户细分 6.客户定位 7.建筑设计建议 8.户型设计建议 项目概况 经典华城位于经开区核心地段两大主干道繁华大道与翡翠大道交汇处，规划地铁三号线旁，与金寨路灵动，8分钟可快速到达三孝口。向北，衔接政务区、蜀山区；向南，直达翡翠湖；向西，可接高新区；向东，可至包河区、滨湖新区。经典华城经开区中心生活区的位置无可复制。丰富的生活每天6:00钟从这里出发，20、126、149、226、128、602、604路多条公交线路将你送达全市各个区域，规划中的地铁三号线就在家门口。 购物：距离中环购物中心仅一条马路之隔，居民购物方便；此外距离安医二附院旁边的沃尔玛超市也不远。 休闲：周边有翡翠湖、翡翠公园、欢乐岛、徽园、明珠广场等众多休闲游乐场所，步行均在15分钟范围内。经典华城坐落于合肥市经开区繁华大道与翡翠路交叉口（原广电影视园地块），占地约52亩，建筑面积共计18万平方米，其中住宅面积为10万平米，商业用地为6万平米，另外还有2万平米的地下车库等设施，是一个集住宅，商业，办公，酒店为一体的大型商住中心。项目由9栋楼组成，5栋高层住宅（1#、3#、4#、5#、6#总层为18层或33层），2栋高层写字楼（8#、9#），1栋高层公寓（7#），1栋多层会所（2#），其中Ⅰ期住宅--梧桐语为10万㎡，商办部分为6万㎡（含高品质街区商业、高档办公、豪华酒店），另外还有2万平米的地下车库等设施。 策划目标 经典华城是安徽伯益置业有限责任公司继成功开发经典雅苑、经典广场等项目之后的又一扛鼎力作，是在安徽伯益置业有限责任公司实践者理念的引导下，吸取和借鉴以往项目房地产项目的生活精粹，以“忠于生活”为目标，融合中原人居的生活理念，并结合合肥经开区的实际区位状况，打造源取北美的低密度生活王国，这是一处万事万物和谐共生的宜居圣地——在学府的环抱，便捷的交通和周围优美的环境。这是基于国际视野下经典华城生活哲学在中原的一次伟大实践，在中原在合肥开创一种与世界同步的生活方式。 市场策划 1.市场环境调查 截止到11月24日为止，经典华城所在的经开区区共有在售住宅项目27个，近一个月内，1个项目的销售价格出现下跌，另有26个项目的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为7,306.6元/平方米，近半年来持平。 2.竞争对手调查 所有27个在售住宅项目与经典华城相比： 16个项目的销售均价高于经典华城，售价最高的观澜华庭为25000元/平方米，占总数的59.3%； 1个项目的销售均价低于经典华城，售价最低的惠风新世纪为5200元/平方米，占总数的3.7%； 另有10个项目的销售均价与经典华城持平。 同期价格对比：  HYPERLINK /hf32468/ \t _blank 翡翠花园湖景苑6700元 HYPERLINK /hf32468/pk/51976/ \t _blank 对比 HYPERLINK /hf20896/ \t _blank 银都香水郡6600元 HYPERLINK /hf20896/pk/51976/ \t _blank 对比 HYPERLINK /hf94695/ \t _blank 翡翠公馆6900元 HYPERLINK /hf94695/pk/51976/ \t _blank 对比 3.消费者情况调查 首先本项目客户主要为经开区企业员工及部分事业管理部分职工。潜在客户为：一般客户及家庭有两次执业需要的特殊物业的高端客户，以及少量高校及职业学校教工。 项目自身因素：SWOT分析 优势1）、整个项目区位环境比较好，毗邻高校园区和商务办公区。 2）、占地规模达容易形成有特色的大社区。3）、一期成果交付使用，树立一定社会口碑。4）、交通相对便利，出行方便，进入中心社区便利。5）、社会经济通货膨胀预期严重，便于销售。 劣势;1) 周边房地产市场有一定的供应量项目将面临一定的销售压力。2）、国家的宏观调控，销售有一定的压力。3）楼盘的知名度较低。4）、本地回迁房房住户和商品房住户的差异会形成一定的社会隔离