2007年房地产估价师真题案例与分析.docVIP

一、问答题(共3题，每题10分) 　　(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为 300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以 3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元 /m2。 　　请问： 　　1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 　　2.2007年9月该房屋 被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价 结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 　　(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该???面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 　　物业名称　A　B　C 　　建筑面积/m2　65　48　50 　　成交单价/(元/m2)　15500　14500　15000 　　成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月 　　请问：