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土地储备方案的风险评估 摘要 本文针对当前土地收储风险的研究，考虑到信贷风险，财务风险等实际情况产生的约束条件，建立土地储存评估的优化模型，为土地储备部门提供一个比较实用的土地储备方案的风险评估方法。同时采用层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）和蒙特卡洛模拟法，利用MATLAB 7.0.1和Excel 2010，分别对模型进行求解，并对所得结果进行可行性分析，在此基础上用在险值（Value at Risk, VaR）方法，采用层次分析法和　Monte Carlo仿真，以此来帮助土地部门筛选出十个风险较大的项目。 首先，建立以项目的净现值（NPV）为评价指标，运用蒙特卡洛模拟法，对财务净现值，财务内部收益率和动态投资回收周期进行随机抽样。再根据净现值的计算公式：NPV = ?（CI-CO）t/(1+Ic)^t。经过多轮模拟，对每一组模拟结果计算相应的净现值。然后计算净现值的期望值E(NPV)、标准差σ，对其风险程度可以利用变异系数V =σ/E来衡量。根据V的大小来判断风险大小。 对于问题1，选取相应的约束条件对目标函数进行约束，从而给出优化模型Ⅰ。由于 HYPERLINK /doc/244174.html \t _blank 净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优， HYPERLINK /doc/6924827.html \t _blank 投资效益越好。净现值会被很多不确定因素影响，用综合不确定性分析法建立模型，研究项目净现值。利用MATLAB 7.0.1和Excel 2010求解，得到了表5。 对于问题2，在优化模型Ⅰ的基础上，建立了优化模型II。同时采用在险值（Value at Risk, VaR）方法，利用MATLAB和SPSS，分别对模型进行求解. 在对所得结果进行了分析比较筛选出风险较大的十个项目并且分析风险较大的原因，最后，我们就模型存在的不足之处提出了改进方案，并对优缺点进行了分析。 关键字 土地收储 风险 净现值 层次分析法 问题的提出 市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地，即进行了由土地储备机构承担的土地储备工作。土地储备增加??地方财政收入，也改善了城市基础设施建设，提高了土地市场的公平性和透明性。但是，在储备中，需要动用大量的资金，或者利用银行的授信贷款、抵押贷款等渠道的信贷资金来收储土地。当资金在市场中活跃向好时，风险不易显现。而当土地市场疲软时，金融风险便会极易爆发，所以，需要利用之前几年土地储备项目的数据，建立合理的数学模型，找出一种最实用土地储备方案的风险评估方法。 问题的分析 3.1问题一 本题要求我们利用所给附录的信息，建立合理的数学模型，为土地储备部门提供一个比较实用的土地储备方案的风险评估的方法。 探究风险评估方法时，有些关键问题需要考虑到。首先，要考虑土地所在的区域与其用途是否搭配最好，能否实现长期可持续发展；接着还要考虑财务方面的因素，通过财务净现值（FNPV）的大小分析项目的盈利能力，用财务内部收益率(FIRR)，动态回收周期(Pt)，盈亏平衡点(BEP)来分析项目的抗风险能力的大小;还要考虑存在的社会风险，是否需要大批的拆迁人口以及拆迁人口的补偿情况。而且，还必须考虑到如果投资失败，会遭受怎样的损失或者面临怎样的负面影响，以及需要采取怎样的安全措施才能将风险带来的损失降低到最低程度。在进行风险评估时，我们也会试着使用VaR原理。VaR按字面解释为“处于风险状态的价值”，即在一定置信水平和一定持有期内，某一金融工具或其组合在未来资产价格波动下所面临的最大损失额。 计算VaR的一般方法如下：设资产组合的初始价值为W，持有期末的期望收益为R，R的数学期望和标准差分别为μ和σ，在给定的置信水平c下，期末资产组合的最低值为W*=W(1+R*)，其中R*为相应的最低收益率。 Value at risk=E(W)-W*=-W(R*-μ)(1) VaR=E(W)-W*=-W(μ+ασ-μ)=-ασW(2) 实际应用中，根据市场因子波动性比较大，所以在VaR计算方法之后，还需要进行对市场实例研究的基本分析。基本分析程序如以下流程： 3.2问题二 本题要求我们根据对问题1的解答，用问题一中得出的方法，对附件二中的方案进行风险评估，比较出风险最大的十个项目，然后根据作出的模型，分析出这十个项目风险偏大的原因。 模型假设 1.项目投资总额的估算误差很小的 2.申请贷款额度与银行批复的额度是相同的，忽略土地储备的信贷风险 3.在这此期间不考虑土地市场变动的情况，假设土地市场是稳定的。 符号说明 C