分离土地与建筑物估价适用前提区分建物所有权及持有土地持....PPTVIP

;;分離土地與建築物估價適用前提 區分建物所有權及持有土地持分之公寓或大樓型態的不動產估價。 不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，不代表土地之素地（空地）價格，或建築物之重建成本價格。 不動產總值中，所分離評估之土地及建築物價格，係為反應於市場上之土地貢獻效用及建築物貢獻效用之價格。;貳、相關名詞定義 土地貢獻原則 不動產總值中，扣除建築物成本價格（假設各地區同樣條件建築物之營造施工費用差異不大），所剩餘的價值，全數分攤於土地上，以反應區位價值，此即所謂土地貢獻原則。;貳、相關名詞定義 建築物貢獻原則 不動產總值中，扣除正常地價後之剩餘為建築物價格，此即建築物貢獻原則。;貳、相關名詞定義 聯合貢獻原則 不動產價值係土地與建築物聯合貢獻。 但是其貢獻比重，往往又視土地與建築物個別利用狀況而定，???如，在商業區土地僅興建低層建築物，則不動產總值中土地價值之比重將較高；又在出租土地或祭祠公業土地上營建之建築物，其價值係由建築物價值及土地權利價值共同構成。;從成本面考量不動產價格時，不動產價格可以下式表示： 不動產市價＝土地價格＋建築成本＋管銷費用＋合理利潤＋（超額利潤） 土地價格包括土地購入成本，加計持有土地期間之土地融資支付利息與自有資本利息。 建築成本包括工程費、一般管理費、設計費、監工費及營造商利潤等。 管銷費用包括管理費用、代銷費用、利息、雜項等費用。 合理利潤，一般建