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物业法律常识课件 ：物业管理法的渊源 什么是法律——是指国家立法机关制定的规范性文件 (法是有效力等级的) 法的基本特征： 法是由国家制定的； 法是调节人们行为的规范; 法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范； 法是有强制性。 我国物业管理法的来源有： 一、宪法——是我国具有最高法律效力的根本大法。 《中华人民共和国立法法》第78条规定；“宪法具有最高的法律效力。一切法律、行政法规定、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。” 宪法中规定的国家的社会制度和国家制度是制定物业管理法的基础和依据。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利和义务、社会主义精神文明等方面的规定和原则，既是我国物业管理法律渊源的重要部分，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。 法律：是由全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件，是我国法律的基本表现形式。其法律效力仅次于宪法。 法律分： 基本法律：是由全国人民代表大会制定的。 其他法律：是由全国人民代表大会常务委员会制定的。 如：《中华人民共和国物权法》、《公司法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》等等。 国务院发布的行政法规、决定和命令。 行政法规：是指由国家最高行政机关——国务院在法定职权范围内可以根据宪法、法律和全国人民代表大会常务委员会的授权，为实施宪法和法律制定，批准和发布有关国家行政管理的规范性文件。其效力仅次于宪法和法律，高于行政规章和地方性法规。 目前，《物业管理条例》就是国务院发布的现行的物业管理的行政法规，还有《城市私有房屋管理条例》、《建设工程质量管理条例》等等。 特别行政区基本法及特别行政区法律 《中华人民共和国宪法》第31条规定：“国家在必要时设立特别行政区。在特别行政区内实行的制度按照实际情况由全国人民代表大会以法律规定。”这是“一国两制”的原则在我国宪法中的体现，特别行政区的基体法全国人民代表大会制定通过如： 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》 《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》 最高人民法院、最??人民检查院的司法解释 司法解释是最高司法机关对司法工作具体应用法律、法规所作的解释。 虽然司法解释原则上不是法的渊源，但这些司法解释也是法律的重要表现形式，对各级人民法院、检查院办理案件具有法律效力和指导作用。 过去物业管理方面没有直接的司法解释，但随着物业管理行业的迅猛发展和物业管理行为的规范，以及业主自治法律意识的增强，在物业管理过程必然产生新的问题，这就迫国家会有更多的司法解释出现来适应物业管理的发展，满不断提出的物业管理法律的需求。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。司法解释的出现，是为了适应物业管理市场的迅猛发展，满足不断提出的物业管理法律需求。 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 物业服