房地产策划案例.世家领地山水郡.pptVIP

世家领地·山水郡;第一部分;一、整体房地产市场现状 各类数据持续上扬，整体市场高位运行 全市价格稳步上升，浦东价格一步一阶 ;二、上海市房地产市场发展趋势项目分析 宏观经济推动房市良性发展，但新策、利率等影响不容忽视（121号文、国务院通知、利率调整、期房不得转让、物业税）;四、客户群体对房地产需求分析 ; 五、本案周边地区房地产现状及发展分析;六、本案周边地区潜在市场供应量预测正视内忧外患的开发势态，挖掘自身优势突出重围; 从潜在的供应量看，处于本项目周边的开发地块供应充足，且平均容积率在1.64左右，与本项目相仿，均属中密度住宅区，且不能排除同期上市的可能性，将对本项目构成一定的威胁。 其次，从本项目周边看，处于随时可能开工的条件之下，有着相同的??域优势和地理条件，且在产品定位等方面也将对本项目产生深远的影响 。 ;七、本板块可比性竞争楼盘分析;本案威胁点：本项目周边容积率相似，周边地块开发商较具实力，将遭遇产品定位类似威胁；2004年面临政府对房市的调控，政策影响难以避免；;第二部分; 一、规划解读 ;二、总体规划定位 ; 草案一 总体规划描述 将楼盘规划成以街区型联排别墅住宅作品质主打，形成东西、南北两条轴线，以联排别墅与小高层综合规划为目标的一体化住宅楼盘。 ; 景观规划描述 为了增强产品自身的卖点，强化水景均享，在地块入口南北轴线中心位置规划人工湖，为实现土方平衡，在东西中轴线设集中绿化坡地（最高处3M）。将地块自然地分割成南北两块，再利用南北两门的对流通道，将整个地块分成四个区域。 ;此规划建议有以下几大基本出发点： ;草案二;根据以上论证，对以上两种方案有几大结论： ;;从经济分析角度考虑1.在联排规划面积进行有效控制的前提下，小高层的品质不会因为密度的提高而降低，反而因为有联排别墅的加入而使整盘销售利润获得提高。2.产品形态的多元化，使各产品之间形成相互的烘托和补充。通过联排别墅的品质塑造，来达到整个楼盘的价值提升。从而有机会获得更高的经济收益。3.方案二中大面积的高尔夫绿化，使楼盘的日后维护成本相对较高，实用性也不强。;平面布局 在整体景观布局的基础上，考虑到地块东、南两侧的天然河道以及中心大面积坡地绿地的优势卖点，建议将东南侧沿林塘港和分泾河一侧以及果岭绿地沿线周边规划联排别墅，而在北侧沿华夏西路沿线和地块两头，集中规划小高层公寓住宅。此规划方案有以下基本出发点：;4.通过一些绿化、道路等将其进行软性分割。但又在联排 别墅充分享受景观资源的同时，又使小高层公寓楼借助 较高的楼层，使享受小区整体景观资源的卖点得以释放。 5.北侧的小高层的排状布局，有效的降低了来自华夏西路 以及杨高南路城市快速主干道的噪音及环境污染。保证 了小区内部较高的物业综合品质。 6.考虑到地块东南侧较西南侧的景观资源更为优越，在别 墅区平面上，东侧的建筑密度可适当降低（如规划双 拼），以提高其品质，而西侧可适当提高联排单元数。;房型方案结合社区的整体规划定位以及与本项目同期开发的周边其他竞争楼盘的差异化市场策略，在房型方案的选择上，有以下基本思路供参考： ;形态上将摒弃“猪圈式”产品，导入北欧小镇街区联排单元，再以4-5个单元组成一个组团，通过单元平面布局的处理，利用组团建筑的自然围合，形成组团内部建筑之间的内庭景观。 ;每套联排别墅在房型设计上，兼顾内部有效空间的利用和室外活动空间（如露台）的完美衔接。 在每套单元内部尽量设置挑空空间。以增强使用空间的舒适感和舒展性。 在单套联排别墅的房间设置上，不必过度追求卧室的数量。而更应考虑到其他功能活动空间的利用。;经济房型---人气凝聚;面积配比 以综合容积率1.6计算，按项目总占地10.81万平方米为基准，将联排别墅容积率控制在0.8左右，小高层容积率控制在1.75。;开发控制节奏 ;第三部分;建议价格走势原则：稳开快走—微幅上调—价差适度—动态控制—隐性降价。;资金回笼计划 ;第四部分 ;;二、推 广策略; ;（三）广告主题;2、开盘期系列广告文案一：? “世家领地·山水郡”盛大公开  年 月 日 是应该告别城市污染的日子 是躺在草地呼吸清香的日子 是驾御游艇气宇轩昂迎风破浪的日子 更是拥有私家领地，做