5.4.房地产开发项目不确定性分析.ppt

;不确定性概述 ;盈亏平衡分析;线性盈亏平衡分析的基本公式： I=P×Q-t×Q C ＝Cf ＋ Cv×Q I：年销售收入； P：销售价格； Q；年产销量； t：单位产品销售税金； C：年总成本； Cf：年固定成本； Cv：单位产品可变成本。;当实现盈亏平衡时，即I=C，可以推出如下盈亏平衡点： 1)盈亏平衡点的产量 ;4)盈亏平衡点的生产能力利用率f0=Q0 Qc×100％，即项目达到盈亏平衡时的生产量占设计生产能力的百分比。 5)盈亏平衡点的单位产品变动成本Cv0=P-t-Cf Qc，即项目达到设计生产能力Qc时，项目所容许的产品最高单位变动成本。 盈亏平衡点越低，则亏损区的范围就越小，项目盈利的机会就越大。;商品房面积、成本、利润三者之间存在如下关系，即 销售利润=产品销售收入—总投资额—税金 产品销售收入=销售面积×单位面积销售价格 总投资额=固定成本+变动成本 由上述???系式可知，商品房面积、成本、利润之间的关系满足线性盈亏平衡分析基本原理。利用线性盈亏平衡分析方法来分析房地产项目的临界点和保本点。其中，临界点是指房地产开发项目达到社会平均收益水平下，项目的盈亏平衡点；保本点是指房地产开发项目利润为零时，项目的盈亏平衡点。 ;;;2)、选择需要分析的不确定性因素。 在进行敏感性分析时，一般选择房地产的销售面积、单价，投资总额等对项目收益有重大影响的不确定性因素进行分析。 3)、确定不确定性因素的变化范围并计算经济评价指标值的变化幅度。 选择不确定性因素变化的百分比为±5％、±10％、±15％、±20％等；对于不便用百分数表示的工期、经营等因素，可采用延长一段时间来表示。 4)、确定项目对各不确定性因素的敏感程度。 将各变量在其变化范围内的变化引发经济评价指标的变动幅度计算出来，方法是将反映诸多条件变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，该结果变动的幅度代表项目对各风险因素的敏感程度，幅度越大，该因素越敏感。 ; 定义：概率分析又称风险分析，是运用不确定因素发生的不同变动幅度的概率分布来研究预测各种不确定性因素对项目评价指标可能产生的??响，以此对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种不确定性分析法。期望值法是应运最普遍的一种分析法，其分析步骤和计算公式如下： (1)选出需要进行概率分析的不确定性因素：如土地成本、建设投资额、价格等。 (2)选用经济评价指标净现值作为分析对象。;;;n;整个项目寿命周期的标准差计算公式为：; 标准差系数;期望值法应用示例 　【例】某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2。第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为O.15、0.7和0.15，若折现率为10％，问该购买商铺的投资是否可行？; m;