房地产估价(第7章)假设开发法.ppt

《房地产估价》;《房地产估价》;第7章 假设开发法;7.1 假设开发法概述; 7.1.3假设开发法适用的估价对象及条件 ;7.2 假设开发法的计算公式及分析法;(3) 适用于在毛地上进行房屋建设的公式（求毛地价值）。 毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 (4) 适用于将毛地开发成熟地的公式（求毛地价值）。 毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 （5）适用于在熟地上进行房屋建设的公式（求熟地价值）。 熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 （6）适用于将在建工程续建成房屋的公式（求在建工程价值）。 在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润 （7）适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房的公式（求旧房价值）。 旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润 ;2. 按开发完成后的房地产经营方式细化的具体公式 开发完成后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营）等。开发完成后的房地产适宜销售的，其价值使用市场比较法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。具体公式如下： (1) 适用于开发完成后的房地产出售的公式。 V=Vp—C 式中： V——待开发房地产的价值(元)； Vp——采用市场比较法测算的开发完成后的价值（元）； C——后续必要支出及应得利润（元）。 (2) 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式。 V=VR—C 式中： VR——采用收益法测算的开发完成后的价值（元）； C、V——同上。;7.2.3 动态分析法和静态分析法 运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法(也称为现金流量折现法)和静态分析法(也称为传统方法)两种。 1. 动态分析法和静态分析法的定义 房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法评估必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有以下两种方式：一是折现现金流量分析的方式，这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是采取计算投资利息和利润的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。 2. 动态分析法与静态分析法的区别 动态分析法与静态分析法主要有下列三大区别： （1）对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统的静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况做出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量的预测。;（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息、估算投资利润，对应的计息期通常到开发完成之时，不考虑预售或延迟销售的情形；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。 （3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率包含安全收益部分（通常的利率），又包含收益部分（利润率）。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。 3. 动态分析法和静态分析法的优缺点 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为动态分析法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发生的金额要预测准确。;运用假设开发法进行房地产估价时，应按下列8个步骤进行： 7.3.1 选择具体估价方法 在具体操作中，首先，根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，确定是否满足选用假设开发法的适用条件；其次